Đấu giá đất vùng ven Hà Nội có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Lượng hồ sơ, số người tham gia đấu giá đất giảm tới 90%

Theo ghi nhận của Dân Việt, trước đây các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội luôn thu hút đông đảo người tham gia với số lượng hồ sơ lớn thì nay đã thay đổi nhiều, mang dấu hiệu hạ nhiệt.

Chẳng hạn như tại huyện Hoài Đức, so với phiên đấu giá đất đầu tiên (19/8) với 500 người tham gia và 1.500 bộ hồ sơ thì sau khi tái khởi động (6 và 11/11) chỉ còn hơn 100 người tham gia, số lượng này đã giảm hơn 74% so với lần đầu.

Không chỉ ở huyện Hoài Đức, tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá đất ngày 16/11 vừa qua chỉ thu hút 111 người tham gia và 400 bộ hồ sơ đấu giá, con số này đã giảm hơn 90% so với phiên đấu giá kỷ lục ngày 10/8 khi thu hút tới 1.500 người tham gia và 4.000 bộ hồ sơ.

Không chỉ lượng hồ sơ, số người tham gia đấu giá đất giảm mà chính thời gian diễn ra phiên đấu giá cũng giảm đi rất nhiều. Từ những phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm thì giờ chỉ từ sáng tới chiều là đã ngã ngũ.

Điều đáng nói, giá trúng đấu giá cũng đã giảm so với nhưng phiên đấu giá lần đầu tiên. Chẳng hạn như tại huyện Hoài Đức, giá trúng đấu giá khi tái khởi động giảm hơn 20% so với lần đầu (từ 133 triệu đồng/m2 xuống còn 103 - 109 triệu đồng/m2); tại huyện Thanh Oai, giá trúng giảm 11% (từ 100,5 triệu đồng/m2 xuống 90,3 triệu đồng/m2) hay tại huyện Phúc Thọ, giá trúng cao nhất chỉ 37,6 triệu/m2, trong khi hai tháng trước, một số thửa tại đây lên đến 75 triệu đồng.

Đấu giá đất vùng ven Hà Nội đã thật sự "hạ nhiệt" hay là chiêu trò thao túng thị trường?

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property, tình trạng giá đất đấu giá bị đẩy lên quá cao trong các phiên trước đây chủ yếu do hiệu ứng "sốt đất" và tâm lý đám đông. Tuy nhiên, khi mức giá vượt xa giá trị thực, khả năng thanh khoản trở thành vấn đề lớn. Người trúng đấu giá khó bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức về nguồn vốn.

Theo ông Toản, việc thanh khoản kém có thể là nguyên nhân trực tiếp khiến giá trúng đấu giá thời gian qua đang dần "hạ nhiệt".

Thêm vào đó, ông chỉ ra rằng các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai hay Phúc Thọ đều có sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn, nhưng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, dẫn đến tình trạng "cầm đất chờ thời" kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn của đấu giá đất.

Cũng theo ông Toản, những đợt đấu giá gần đây ghi nhận số lượng hồ sơ và giá trúng giảm mạnh cũng có thể do người mua đã "tỉnh giấc" sau các đợt tăng giá chóng mặt. Thị trường đang có xu hướng sàng lọc rõ rệt, dù giá trúng đấu giá vẫn cao hơn giá rao bán thực tế nhưng đây có thể là vì đây là những quỹ đất "sạch" và có trong dự án quy hoạch phát triển.

Còn một nguyên nhân khác ông Toản đưa ra chính là từ những tay "cò" đất, ôm hàng lô trước không thanh khoản được, cọc thì bỏ mất nên quỹ tài chính cũng đã dần cạn kiệt.

Tuy nhiên, trái với quan điểm cùa CEO Bất động sản EZ, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ: "Đối với người dân, vài tỷ đến vài chục tỷ đồng là khoản tiền lớn nhưng với những tay buôn đất thì có thể đó là con số lẻ".

Điểm lại những phiên đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội: Thanh Oai, Hoài Đức, Đan Phượng, Phúc Thọ,... tổng số thửa đất được đem lên "sàn đấu" không vượt quá 500 lô đất. Tổng số lượng lô đất còn quá nhỏ so với dự án khu đô thị, lại nằm phân tán trên phạm vi rộng.

Chính vì vậy, theo ông Đính, việc giá trúng đấu giá trong thời gian gần đây đang giảm có thể là do chiêu trò của những tên "cò" đất nhằm tạo ra hiệu ứng tâm lý trên thị trường. Các nhóm môi giới hoặc đầu cơ lớn thường cố tình ít tham gia hoặc hạ thấp giá trúng để tạo cảm giác rằng giá đất đang "hạ nhiệt". Chiêu trò này có thể nhằm ép các nhà đầu tư nhỏ lẻ bán tháo những lô đất đã mua trước đó với giá "đẹp" hoặc khiến người mua thật sự cảm thấy đây là cơ hội tốt để tham gia.

Trên thực tế, những tay buôn đất này không ngần ngại dùng các chiêu bài như tung tin giảm giá, dàn xếp đấu giá hoặc thậm chí đặt cọc ảo để thao túng tâm lý người tham gia. Một khi giá đất đã bị đẩy xuống mức thấp giả tạo, các nhóm này sẽ gom hàng với giá rẻ và chờ cơ hội để đẩy giá lên trở lại khi thị trường khởi sắc. Không những thế, việc "cố tình" không thổi giá trúng đấu giá cũng sẽ giúp thoát lượng hàng tồn nhanh hơn.

Ông Đính cho rằng đây chính là chiến lược "một mũi tên trúng hai đích" và "thả con săn sắt bắt con cá rô".

Đừng để "hạ nhiệt" đánh lừa

Mặc dù giá đấu giá có dấu hiệu giảm, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc đây là thời điểm tốt nhất để mua vào.

Nhiều chuyên gia cảnh báo người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, không nên chạy theo hiệu ứng nhất thời trên thị trường đặc biệt là những khu vực có biến động giá bất thường.

Sự tỉnh táo và tính toán cẩn thận là yếu tố then chốt để tránh rơi vào bẫy của các chiêu trò thao túng này.