Những điểm lưu ý tránh bị lừa khi mua nhà

Nguyễn Hồng Minh thành lập Công ty Xây dựng Delta nhưng làm ăn thua lỗ. Một lần đi ngang qua khu đô thị Việt Hưng (Hà Nội), thấy căn biệt thự đang xây thô 3,5 tầng, vợ chồng giám đốc này nảy ra ý định làm giả giấy tờ để bán.

Tháng 2.2010, Minh thuê người làm giả 3 bộ hồ sơ đứng tên mình. Có “bảo bối” trong tay, Minh và vợ Phạm Thị Hà đã chào bán căn biệt thự với bà Vinh. Xem hồ sơ và kiểm tra thực tế, người đàn bà trung niên đồng ý mua với giá 4,6 tỷ đồng. Một tháng sau, bà ký hợp đồng, đặt cọc 1,8 tỷ đồng.

Vài ngày sau, Minh cầm bộ hồ sơ thứ 2 đến cửa hàng kinh doanh cầm đồ và môi giới kinh doanh bất động sản ở quận Thanh Xuân vay tiền. Ưng vị trí căn hộ, chủ tiệm cầm đồ quyết định mua với giá 6 tỷ đồng. Thủ tục nhận hồ sơ nhà diễn ra tại văn phòng công chứng. Bên mua giao 5,1 tỷ đồng cho vợ chồng Minh làm 3 đợt, thỏa thuận khi giao đợt cuối sẽ làm một số thủ tục còn lại.

Nhà chức trách cáo buộc, cũng trong tháng 3.2010, qua thông tin trên mạng, Minh biết ông Tùng đang tìm mua nhà nên chủ động liên lạc. Vị giám đốc này đưa ông Tùng đến xem căn biệt thự, rao bán với giá 7 tỷ đồng. Thích vị trí căn hộ, ngay trong ngày, hợp đồng mua bán đã được ký với tiền đặt cọc 2,6 tỷ đồng.

Khi đến Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị làm thủ tục sang tên ngôi biệt thự, ba người mua này mới biết họ bị lừa. Năm 2014, Minh bị tuyên án tù chung thân về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản và Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức. Sau 5 năm bỏ trốn, cô vợ của anh ta trong ngày 24.6 đã bị TAND tuyên phạt 9 năm tù với vai trò đồng phạm.

Tại TP.HCM, tháng 3.2015, một dự án chung cư tại quận Thủ Đức có tình trạng hàng chục căn hộ bị phát hiện bán cùng lúc cho nhiều người. Có những căn được bán cho tận 6 người và có một khách hàng mua 9 căn hộ thì cả 9 đều bị bán trùng. Chính quyền đang vào cuộc sau khi nhận được phản ánh của những người mua nhà.

Cũng tại TP.HCM, cư dân chung cư Harmona lâu nay sốt ruột vì nhiều năm dài cổ chờ chủ đầu tư giao sổ đỏ thì mới đây gần 600 hộ dân dự án này như chết đứng khi Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn (Ngân hàng BIDV Bắc Sài Gòn) chính thức ra thông báo xiết nợ chủ đầu tư. Lúc này, họ mới hay từ 5 năm về trước chủ đầu tư đã mang toàn bộ nhà của dự án thế chấp ngân hàng.

Cư dân chung cư Harmona bức xúc đòi chủ đầu tư phải làm sổ hồng xong trước 30.6.

Để giảm thiểu rủi ro khi mua bán nhà, luật sư Nguyễn Huy Long (Giám đốc điều hành Công ty Luật Nam Long) khuyến cáo người mua, nhà đầu tư lưu ý những điểm sau:

Thứ nhất, tìm hiểu rõ về tính pháp lý của lô đất, nhà, căn hộ chung cư muốn mua

Hiện nay sở tư pháp các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương đã thiết lập chương trình "Quản lý hợp đồng công chứng và dữ liệu ngăn chặn UCHI" (gọi tắt là UCHI). Chương trình này cho phép các phòng công chứng nhập thông tin và dữ liệu của hợp đồng, giao dịch đối với tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng sau khi được ký kết.

Do đó, người mua có thể tìm hiểu thông tin về giao dịch công chứng đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi, đã bị hủy, đã bị mất… thông qua giao dịch này.

Thứ hai, kiểm tra kỹ thông tin liên quan đến chủ đầu tư

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư phải công khai những thông tin bắt buộc về dự án trên trang web doanh nghiệp hay sàn giao dịch.

Người mua cần tìm hiểu thật kỹ lưỡng các thông tin liên quan đến chủ đầu tư. Cụ thể như:

- Các thông tin cần thiết về dự án như giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, quy hoạch/bản đồ/bản vẽ chi tiết… Yêu cầu chủ đầu tư đưa ra các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư hay tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Xem xét ký việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với Nhà nước như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án…

- Tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư (thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính…) qua việc triển khai các dự án đã thành công, năng lực của chủ đầu tư (thông qua các dự án đang thi công).

- Những tranh chấp, bất đồng của chủ đầu tư với người mua nhà/cư dân và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng trong quá trình triển khai dự án trước đó.

Thứ ba, xem xét kỹ hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất, căn hộ chung cư.

- Trước khi giao kết hợp đồng, người mua phải xem xét kỹ các điều khoản, nhất là các điều về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bán, các điều khoản về thanh toán, quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…

- Trong các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng theo tiến độ dự án nhưng nghĩa vụ của chủ đầu tư về bàn giao căn hộ lại rất chung chung. Do đó, người mua cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể, chế tài nếu vi phạm. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành, người dân cần yêu cầu thanh lý hợp đồng.

- Hợp đồng mua bán phải đúng tên mình với chủ đầu tư/người bán.

- Nếu là hợp đồng góp vốn, người dân cần kiểm tra tiến độ thi công dự án, nếu đóng tiền theo từng giai đoạn thì khối lượng xây dựng phải tương ứng.

- Thực hiện đúng các quy định về chuyển nhượng đất, hạn chế tối đa những thỏa thuận chuyển nhượng mua bán mà các bên tự ký tay với nhau nếu không cần thiết hoặc không an toàn pháp lý. Ngoài ra cần tìm hiểu thật kỹ về nhân thân của bên bán nếu là giao dịch lần đầu với người đó.