Novaland, Hưng Thịnh… thua thiệt khi M&A các dự án “trùm mền”

Trong góp ý để xây dựng hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã nhấn mạnh về việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), vẫn còn một số "vướng mắc" về quy định thời hạn sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất; điều chỉnh thời hạn sử dụng đất…

Nhiều bất cập về thời hạn sử dụng đất khiến doanh nghiệp thiệt thòi

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu, khoản 17 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.

Tuy nhiên, nội dung này chưa được quy định đầy đủ tại khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chỉ quy định "điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất", nhưng quy định này lại có nhiều bất cập.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định trường hợp "điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và người sử dụng đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời gian sử dụng đất được điều chỉnh". Nếu quy định rõ ràng trường hợp này, sẽ rất có lợi cho cả ngân sách lẫn thị trường bất động sản.

Ví dụ, Dự án Sài Gòn One Tower số 1 đường Hàm Nghi (Quận 1) đã được UBND TP.HCM giao đất từ năm 2008, bị thế chấp và trở thành nợ xấu được VAMC thu giữ và đưa ra đấu giá năm 2019. Tuy nhiên, thời điểm đấu giá, thời hạn sử dụng đất chỉ còn 39 năm nên chỉ được định giá khởi điểm để đấu giá là 6.110 tỷ đồng.

Nếu có quy định 'điều chỉnh thời hạn sử dụng đất' lên đủ 50 năm thì giá khởi điểm để đấu giá chắc chắn sẽ cao hơn mức 6.110 tỷ đồng, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Một trường hợp khác, nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các chủ đầu tư yếu kém bị "đắp chiếu, trùm mền" và đã được các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản mua và tái khởi động dự án, rất đáng được khuyến khích.  

Điển hình như Novaland đã mua lại hơn 30 dự án, Hưng Thịnh đã mua lại hơn 10 dự án... Nhưng, do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng trên dưới 40 năm, nên các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bị thua thiệt khi tái khởi động các dự án.

"Nếu được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lên đủ 50 năm thì chủ đầu tư được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh. Khi đó vừa có lợi cho chủ đầu tư, vừa có lợi cho Ngân sách Nhà nước", ông Châu nhận định.

Bất cập tiếp theo, Khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất" là chưa… chính xác. Bởi lẽ, khi hết thời hạn sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục "xin gia hạn sử dụng đất", chứ không làm thủ tục "điều chỉnh thời hạn sử dụng đất".

Ngoài ra, theo HoREA, Khoản 3 Điều 176 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "Đối với dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mà có điều chỉnh thời hạn hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư thì người sử dụng đất được Nhà nước điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp".

Tuy nhiên, trường hợp này chưa được quy định tại khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

Kiến nghị bổ sung quy định "thời hạn giao đất, cho thuê đất"với nhiều trường hợp

Cũng theo HoREA, Khoản 8 Điều 176 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền", tuy nhiên, quy định này chỉ phù hợp với trường hợp đất phi nông nghiệp đã có sẵn cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng (như nhà xưởng trong khu công nghiệp cho thuê) mà người thuê có thể đưa vào sản xuất kinh doanh được ngay.

Vì vậy, HoREA kiến nghị cần bổ sung quy định "thời hạn giao đất, cho thuê đất" đối với 5 trường hợp sau.

Thứ nhất, được tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép "điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư" theo quy định tại khoản 3 Điều 176 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ 2, trường hợp "cho phép chuyển mục đích sử dụng đất" theo quy định tại Điều 177 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ 3, được tính từ thời điểm được "gia hạn quyền sử dụng đất" theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ 4, được tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép "điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất" theo quy định tại khoản 17 Điều 3 và khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ 5, được tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép "công trình xây dựng của dự án đưa vào sử dụng" theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ví dụ, dự án khu nhà chung cư thì chủ đầu tư phải mất thời gian khoảng trên dưới 2 năm để thi công các công trình thì mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nên trong thời gian thi công xây dựng này thì chủ đầu tư trả tiền thuê đất cho Nhà nước và thời hạn sử dụng đất nên được tính kể từ ngày dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.

"Tuy nhiên, để tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng, "chây ỳ", chậm đưa đất vào sử dụng thì cần phải xử lý thật nghiêm để kiểm soát chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã đăng ký và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt", ông Châu nói.