“Nút thắt” 1 triệu nhà ở cho công nhân: Doanh nghiệp nản do khó đủ đường

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành (Lê Thành), cho biêt các dự án xây dựng nhà ở xã hội, lợi nhuận chỉ 10-15%, thấp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Thời gian thực hiện dự án nhà ở xã hội là 5 năm.

"Với 5 năm đó, doanh nghiệp (DN) vừa mất đi cơ hội kinh doanh dự án nhà ở thương mại khác, vừa phải chịu bị làm khó, bởi nhiều thủ tục hậu kiểm, kiểm toán lằng nhằng" - ông Nghĩa nói.

Doanh nghiệp không mặn mà, vì sao?

Là DN chuyên về các dự án nhà ở xã hội - ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại -  Xây dựng Lê Thành trăn trở rất nhiều về các thủ tục đang cản trở việc phát triển mô hình bất động sản này. Theo ông Nghĩa, có một nghịch lý là pháp lý dự án nhà ở xã hội khó hơn dự án nhà ở thương mại. Vì hiện không có quy chuẩn, không có quy trình pháp lý riêng nào cho dự án nhà ở xã hội, mà đang "dùng chung" pháp lý đối với dự án nhà ở thương mại.

Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội cũng có thủ tục hậu kiểm. Do đó, ngay ở khâu xin giấy phép xây dựng cũng bị "soi" kỹ khiến thủ tục pháp lý để làm một dự án nhà ở xã hội quá lâu, có khi kéo dài 3 năm chưa chắc đã có giấy phép xây dựng.

"Càng vô lý hơn, với một dự án nhà ở xã hội làm xong, đối với những DN sử dụng quỹ đất công, tài chính công thì việc kiểm toán là hợp lý. Nhưng với Lê Thành, dù thực hiện dự án nhà ở xã hội với vốn tự bỏ ra, đất tự bồi thường, nhưng lại bị kiểm toán lên xuống nhiều lần. Đó là những lý do khiến các DN bát động sản nản lòng không muốn đầu tư, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội không đạt được trong nhiều năm qua" - ông Nghĩa nói.

Phó Giám đốc một DN bất động sản lớn đang niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán ở TP.HCM (xin giấu tên) nói thẳng, DN bất động sản niêm yết thì mục tiêu trước tiên vẫn phải là lợi nhuận để đảm bảo lợi ích của DN, lợi ích của cổ đông, không phải là DN từ thiện. Thế nên các DN không mấy mặn mà làm nhà ở xã hội.

"Nếu đưa ra bài toán xây nhà ở xã hội mang tính chất lợi nhuận khiêm tốn, lợi nhuận ít để phục vụ xã hội thì rất khó. Chưa kể, đa phần khi làm dự án, các DN bất động sản sử dụng vốn vay là chính, nếu dự án ách tắc thì lợi nhuận bị bào mòn, thậm chí là âm và có những chi phí không tên không thể hạch toán được sẽ là những rào cản không dễ gỡ bỏ", vị này nói. Vì thế, mới có chuyện thậm chí nhiều nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại đã dùng tiền để… "lơ" đi trách nhiệm tạo ra nhà ở xã hội.

"Việc tiếp cận, xin đầu tư dự án khó quá, chi phí bôi trơn lớn quá; cách hiểu về "các chi phí hợp lý, hợp lệ" để tính giá thành, giá bán và tỷ suất lợi nhuận giữa các cơ quan quản lý và DN bất động sản vênh nhau;… nhưng hơn hết là cả nỗi sợ thanh tra, kiểm tra, rủi ro hình sự hóa các giao dịch kinh tế,… khiến DN không mặn mà" - ông này nói.

Theo vị này, nếu giao mục tiêu 1 triệu căn nhà giá thấp cho DN bất động sản nhà nước triển khai thì cũng khó khăn vì..."nói thẳng, họ không đủ năng lực". Trong khi giao cho tư nhân làm thì phải có những chính sách, cơ chế riêng, thậm chí là cơ chế đặc thù cho phân khúc này, vừa liên quan đến quỹ đất, thủ tục pháp lý đến các ưu đãi khác dành cho DN.

Mạnh tay hóa giải thủ tục

Trên thực tế, trước những khó khăn của việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, TP.HCM hiện đang bắt tay làm mạnh mẽ các giải pháp tháo gỡ. Trong đó, hai vấn đề nổi cộm được đặt ra là thu hồi hoặc "siết" các dự án "bỏ quên" nhà ở xã hội; và rút ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng cho các dự án nhà ở xã hội.

Cụ thể, UBND TP.HCM kiến nghị Chính phủ có quy định siết chặt. Theo đó, năm 2021, nghị định mới bắt buộc các dự án từ 5ha trở lên (thay vì như trước đây là 10ha) phải dành một phần diện tích làm nhà ở xã hội và bắt buộc phải triển khai thay vì hoán đổi bằng cách nộp tiền vào ngân sách.

"Trường hợp nhà đầu tư các dự án nhà ở thương mại không đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định thì phải bàn giao lại cho nhà nước quản lý để tổ chức thực hiện, không để lãng phí quỹ đất này" - lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh.

Ngoài ra, Sở Xây dựng còn phối hợp với các sở, ngành tạo điều kiện phát triển nhà lưu trú công nhân bằng giải pháp hỗ trợ hạ tầng có sẵn trong các KCN, khu dân cư hiện hữu để giảm chi phí đầu tư ban đầu, thu hút nhiều đơn vị tham gia. Với những chính sách và giải pháp này, TP dự kiến sẽ có thêm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

Đặc biệt, để rút ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng cho các dự án nhà ở xã hội, TP sẽ chuẩn bị sẵn bản thiết kế mô hình mẫu cho nhà ở xã hội.

"Đây là bản thiết kế được lựa chọn từ cuộc thi do nhiều nhà đầu tư, kiến trúc sư tham gia. Nếu lựa chọn, DN sẽ được miễn thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở trong hồ sơ cấp phép xây dựng. Việc này giảm thời gian xét duyệt hồ sơ, chi phí đầu tư, từ đó kéo giảm giá nhà, gia tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư" - ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nói.

Ở góc độ khác, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để phát triển nhà ở giá thấp cho công nhân - người lao động, cần mạnh tay "cởi trói" pháp lý và tăng thêm ưu đãi cho nhà đầu tư.

Cụ thể, theo ông Châu, HoREA đã kiến nghị và được Bộ Xây dựng đồng ý về xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến trình Chính phủ trong thời gian tới. Mục tiêu là phát triển được loại căn hộ có diện tích 25m2 - 50m2, mức giá không quá 25 triệu đồng/m2.

"Nếu đề án này được Chính phủ thông qua, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng có một số cơ chế chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuê đất…. Thí dụ, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi cho dự án nhà ở thương mại giá thấp sẽ được giảm 30-50% so với tiền sử dụng đất phải nộp" - ông Châu nói.

Ngoài ra, hiện dự án nhà ở xã hội được giảm thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp. Nghị định 100 còn cho phép dự án nhà ở xã hội chỉ cho thuê được giảm 70% VAT, giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp.

Do đó, HoREA sẽ kiến nghị dự án nhà ở thương mại giá thấp cũng được hưởng các ưu đãi tương tự, với tỷ lệ có thể thấp hơn NƠXH và cũng được hưởng lãi suất ưu đãi cho vay…