Phân khúc bất động sản nào tăng giá ổn định bất chấp thị trường khó thanh khoản?

Thị trường bất động sản trầm lắng kéo theo giá chung cư "hạ nhiệt"

Theo Batdongsan.com.vn, với loại hình chung cư, sau khi tăng đáng kể vào quý IV/2022, thị trường bất động sản ghi nhận mặt bằng giá rao bán tất cả các phân khúc chung cư tại Hà Nội và phân khúc chung cư trung và cao cấp TP.HCM đều có sự điều chỉnh giảm. Đặc biệt, phân khúc chung cư cao cấp giảm mạnh nhất về cả giá bán và mức độ quan tâm.

Thị trường bất động sản quý I/2023 ghi nhận mặt bằng giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM không có quá nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2022, ngoại trừ phân khúc cao cấp (trên 50 triệu/m2) tại Hà Nội giảm giá 10%. Trong khi đó phân khúc bình dân (dưới 35 triệu/m2) tại TP.HCM tăng giá đến 13%.

Bất chấp những dấu hiệu "hạ nhiệt" của phân khúc chung cư, đặc biệt với chung cư trung và cao cấp, tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định đây sự điều chỉnh về giá để phù hợp với thị trường đang trầm lắng hiện nay.

Thời gian tới, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm và nhiều doanh nghiệp hiện vẫn chưa được tháo gỡ về vốn, chưa được cấp quỹ đất để triển khai dự án hay các vấn đề pháp lý. Điều này khiến nguồn cung ngày càng bó hẹp, tạo nên áp lực giữ giá ở mức cao nhất là phân khúc có nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, vì vậy mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp.

Bộ Xây dựng dự báo, nhu cầu nhà ở tới năm 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng.

Bất chấp khó khăn, bất động sản chung cư cao cấp sẽ tăng giá ổn định

Với nhu cầu gia tăng lớn thì trong 10 năm tới đây, căn hộ chung cư sẽ vẫn là loại hình nhà ở phát triển chủ đạo của thị trường bất động sản. Như vậy, mức giá căn hộ ở tất cả các phân khúc cũng sẽ vận hành cơ theo cơ chế thị trường là phụ thuộc vào nguồn cung và nhu cầu, cùng với diễn biến như hiện tại của thị trường thì giá nhà sẽ khó hạ nhiệt.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills dự báo, trong năm 2023, tại thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng trên thị trường hiện nay đang neo ở mức cao.

"Với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo thì vẫn có lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn. Trong năm 2023, mức giá nhà ở nói chung, chung cư nói riêng cũng khó giảm sâu bởi những yếu tố khó khăn về nguồn cung chưa được khơi thông", bà Hằng nhận định.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban giám sát tài chính quốc gia, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp đáp ứng nhu cầu ở thực có nguồn cung khan hiếm, nên giá cả vẫn có khả năng tăng lên. Tuy nhiên, xu hướng tăng giá sẽ phụ thuộc vào từng dự án và khu vực cụ thể. Giá chung cư trung và cao cấp tăng bền vững chỉ đúng ở những dự án của những chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng và tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt.

"Sau khoảng 10 năm qua, một thực tế không thể phủ nhận là phân khúc chung cư trung và cao cấp luôn tăng giá một cách ổn định, không có hiện tượng tăng nóng hay giảm sâu như những phân khúc khác. Do đó, đây là phân khúc kinh doanh tương đối bền vững", ông Nghĩa nhận định.

Ngoài ra, giới phân tích nhìn nhận các đề xuất trong việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam có thể được xem xét trong thời gian tới. Nhiều người nước ngoài kỳ vọng sẽ được cấp quyền sở hữu nhà ở về cơ bản giống như người Việt Nam. Do đó, sẽ chẳng có gì ngạc nhiên khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài để mắt đến sản phẩm nhà chung cư cao cấp tại Hà Nội với mục đích ở và thương mại. Với những yếu tố trên, nhu cầu về sở hữu nhà ở chung cư sẽ luôn ở mức cao.