Thị trường BĐS 6 tháng cuối năm: Phân khúc nào sẽ có "sóng"?

Có thể thấy, trong 6 tháng đầu năm 2021, thị trường phía Nam gần như chỉ có vài dự án mới ở TP.HCM (phân khúc trung cao cấp và cao cấp) và các tỉnh, thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai. Đáng chú ý, nhiều dự án có kế hoạch ra mắt trong năm nay, nhưng do ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh Covid-19 phức tạp nên cũng phải điều chỉnh lại thời điểm triển khai.

Sức mua giảm tốc ở tất cả các phân khúc

Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM tháng 5/2021 của DKRA Việt Nam mới công bố cho thấy, dịch bệnh diễn biến phức tạp đã khiến hầu hết các phân khúc BĐS trên thị trường này đều giảm tốc. Tình hình giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục có xu hướng giảm do tác động từ việc bùng phát dịch tại TP.HCM.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền, cơ hội nhà đầu tư (NĐT) tìm kiếm biên lợi nhuận đang ngày càng yếu đi. Không chỉ do dịch Covid-19 diễn biến phức tạp mà nguyên nhân còn đến chủ yếu từ việc quỹ đất ngày càng khan hiếm, rào cản trong việc hoàn thành pháp lý… đã giới hạn số dự án được giới thiệu ra thị trường.

"Lượng tiêu thụ tập trung vào những dự án đã mở bán ở trước đó (sản phẩm tồn kho) với giao dịch khiêm tốn. Những tháng qua, tại TP.HCM dường như không xuất hiện nguồn cung mới ở phân khúc này. Xét về trung và dài hạn, đất nền vẫn hấp dẫn các NĐT, tuy nhiên, nhìn trong giai đoạn dịch diễn biến phức tạp, tâm lý e dè của NĐT là không tránh khỏi", DKRA Việt Nam, nhận định.

Tương tự, ở phân khúc căn hộ, trong tháng 5 thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung lẫn số lượng dự án mới. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 31% trên nguồn cung mới với khoảng 115 giao dịch thành công, bằng 5% so với lượng tiêu thụ ở tháng trước.

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự tình hình hoạt động cũng không mấy khả quan. Theo thống kê, trong tháng 5/2021, thị trường TP.HCM ghi nhận 3 dự án mở bán (bao gồm 2 dự án mới và 1 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 75 căn, giảm 26% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 53% (khoảng 40 căn), giảm 49% so với tháng trước đó.

Đáng nói, dù sức mua giảm mạnh ở nhiều phân khúc nhưng giá nhà đất lại không hề giảm dù thị trường đang ảm đạm vì bùng dịch lần thứ 4. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS quý 1/2021 của Batdongsan.com.vn, dù thời điểm đầu năm xảy ra đợt dịch lần 3, giá bán đất nền, nhà phố và căn hộ tại TP.HCM cùng nhiều tỉnh thành lân cận đều có xu hướng tăng mạnh.

Cụ thể, giá đất nền tại nhiều quận/huyện khu Tây, khu Nam và TP.Thủ Đức, TP.HCM có xu hướng tăng từ 15-35%, một số tỉnh thành như Bình Dương, Long An cũng có giá đất nền tăng 10-30%. Tương tự, phân khúc căn hộ tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận giá bán tăng 3-4% so với quý 4/2020. Riêng trong tháng 4/2021, giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục đà tăng hơn 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thậm chí, thời điểm cuối tháng 5, đầu tháng 6/2021 khi thành phố đang tiến hành giãn cách xã hội, phân khúc căn hộ dù không sôi động nhưng vẫn âm thầm giao dịch và không hề có động thái giảm giá. Ở các giao dịch sang nhượng thứ cấp, giá vẫn tăng đều đặn từ 5-7% so với cùng thời điểm năm 2020.

Phân khúc nào sẽ "sáng" trong những tháng cuối năm?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, cho biết, kịch bản thị trường bất động sản những tháng cuối năm phụ thuộc nhiều vào tình hình khống chế dịch Covid-19. Nếu việc tiêm vaccine được triển khai rộng và có thể kiểm soát tình hình dịch bệnh vào quý IV thì thị trường có thể âm thầm hoạt động trở lại chứ cũng không sôi động như những năm trước.

Với đánh giá lạc quan về thị trường với kịch bản Việt Nam sớm khống chế được dịch bệnh, nhiều người dân được tiêm vaccine, ông Quang cho biết có thể vào khoảng tháng 10, tháng 11 cuối năm nay, BĐS sẽ bắt đầu phục hồi trở lại. Phân khúc sau dịch được nhà đầu tư nhắm đến nhiều nhất vẫn là đất nền vùng ven, vì với tâm lý trong bối cảnh dịch bệnh, các kênh đầu tư rủi ro, gửi tiết kiệm lãi suất thấp thì người dân sẽ bỏ tiền vào đất nền xem như tài sản để dành.

"Từ nay đến cuối năm, BĐS thuộc phân khúc đất nền có sổ, giá dưới 2 tỷ đồng; đất nghỉ dưỡng dạng tư nhân, vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng… sẽ được ưu tiên. Phân khúc này sẽ phân bổ ở các vùng như Lâm Đồng, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Củ Chi…", ông Quang nói.

Đối với các phân khúc như căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn tiêu thụ tốt khi các hoạt động trở lại bình thường. Tiếp đó sẽ là phân khúc căn hộ trung cấp, rồi cao cấp, nhà phố… sẽ có sóng nhẹ.