Thị trường BĐS khu Đông liệu có sốt vì ‘thành phố Thủ Đức’ ?

Tăng giá, nhưng khó "sốt"

Trước việc Chính phủ đồng ý chủ trương thành lập "thành phố Thủ Đức" trực thuộc TP.HCM; nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) bày tỏ quan điểm của mình về thị trường nhà đất tại khu Đông (quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức) trước thông tin về thay đổi quy hoạch này.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam -  nhận định: Trên thực tế, khi xuất hiện các thông tin về thay đổi quy hoạch đều kéo theo sự thay đổi trong tâm lý của các nhà đầu tư cá nhân.

Ngay tại thời điểm này, sau khi có thông tin Chính phủ đồng ý chủ trương thành lập "thành phố Thủ Đức". Thế nhưng, một vài nơi tại quận Thủ Đức giá đất đã tăng cao trong thời gian ngắn. 

Theo đại diện CBRE Việt Nam, thực tế xu hướng tăng giá BĐS trước đây đã xuất hiện khá nhiều tại các khu vực như quận 9, quận 2, huyện Củ Chi, huyện Bình Chánh,… Vì thế, không loại trừ khả năng "thành phố Thủ Đức" sẽ tạo ra một đợt tăng giá mới ở một số khu vực.

Tuy nhiên, việc duy trì làn sóng này kéo dài hay không, mức độ sóng cao hay thấp, tính lan rộng đến đâu còn phụ thuộc vào tình hình chung của thị trường BĐS ở thời điểm đó. 

"Dịch bệnh hiện nay đang diễn biến phức tạp, nguồn tiền của các nhà đầu tư hiện nay không còn nhiều như trước, họ lo trữ tiền mặt chứ không vội đầu tư vào BĐS như trước. Vậy nên, có thể thị trường khu vực này tăng, nhưng chỉ tập trung ở một số khu vực, một số phân khúc ở nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh", ông Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định. 

Bên cạnh đó, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, với kinh nghiệm trải qua nhiều đợt nóng sốt BĐS, các nhà đầu tư hiện nay tỏ ra thận trọng hơn rất nhiều khi vào thị trường, chưa kể tài chính hiện tại cũng khó khăn hơn trước, cho nên sẽ không có chuyện đổ xô đi mua BĐS như trước đây. 

Có một thực tế, theo vị chuyên gia này đang diễn ra trên thị trường địa ốc là kỳ vọng của các chủ đầu tư vào thị trường, vào giá BĐS còn khá cao. Cho nên nhiều doanh nghiệp có sản phẩm vẫn kỳ vọng lợi nhuận tốt dù thị trường khó khăn do dịch bệnh.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư có tâm lý bù lại khoản hụt do Covid-19 gây ra trước đó trong hoạt động kinh doanh cho nên giá bán ra trên thị trường thứ cấp vẫn xu hướng tăng chứ không giảm. Thậm chí, giá bán sản phẩm đợt sau tăng mạnh so với đợt trước, điều này khiến thời điểm hiện tại giá các căn hộ tại khu Đông hiện nay rất cao. Đây cũng là bài toán về nhu cầu an cư thực của người dân trong tương lai.

Người mua có nhu cầu thực khó tiếp cận vì giá quá cao

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương,  Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho hay: Việc thành lập "thành phố Thủ Đức" là một điểm sáng cho thị trường khu Đông TP.HCM. Nhà đầu tư kỳ vọng vào sự thay đổi của khu Đông mang đến cơ hội phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ hơn cho khu vực này. 

Trong ngắn hạn, yếu tố tâm lý sẽ tác động tích cực đến thị trường, dẫn đến sự quan tâm đến các sản phẩm khu Đông cũng tăng theo. Mặt bằng giá khu vực, chính vì lý do này sẽ tăng nhẹ. 

Bà Hương cũng nhận định rằng, không tránh khỏi hiện tượng thổi giá cục bộ xảy ra ở một số khu vực. Tuy nhiên nhà đầu tư cần tỉnh táo để cân nhắc trong quyết định đầu tư.

Cũng theo bà Hương, mặc dù hiện nay đã có chủ trương thành lập "thành phố Thủ Đức". Tuy nhiên, cần một lộ trình dài hơi trong quá trình triển khai. Thành phố cần sớm công bố các thông tin định hướng quy hoạch phát triển cũng như kế hoạch thực thi nhằm cung cấp thông tin đầy đủ và xác thực cho người dân.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D Công ty Cổ phần DKRA Vietnam, cũng cho rằng: Hiện nay, vẫn chưa thể hình dung ra diện mạo một "thành phố trong thành phố". Trong khi trước đó, chỉ với thông tin thành lập thành phố phía Đông, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng thời cơ để quảng cáo nâng tầm giá trị dự án BĐS và qua đó tác động làm tăng giá BĐS khu vực nói chung. 

Bên cạnh đó, mặt bằng giá BĐS nhà ở tại khu vực trong thời điểm này đã lên rất cao so với thu nhập và mức tăng thu nhập của người dân. 

Điển hình, dù thị trường có nhiều suy giảm so với trước, nhưng hiện tại khu Đông vẫn không thể tìm thấy một dự án căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu thì khó có thể chen chân vào khu vực này. 

Theo ông Hoàng, nếu như vẫn không có quy hoạch cụ thể và tình hình hiện tại cứ tiếp diễn, thì khả năng trong 5 năm nữa, khu Đông sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá BĐS quá cao so với mặt bằng chung của thành phố.

Vì vậy, theo ông Hoàng, việc quy hoạch chi tiết để đáp ứng cho những điểm còn nhiều quan ngại là rất quan trọng, trong đó phải chú ý đến chương trình nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu trong cơ cấu mật độ dân cư - dân số và hạ tầng xã hội.