Trên 100 dự án ách tắc do tâm lý thà đứng trước hội đồng kỷ luật còn hơn đứng trước hội đồng xét xử

Đây là nhận định của các chuyên gia bất động sản, tại Diễn đàn Bất động sản năm 2022 với chủ đề: "Nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ", do Thời báo Tài chính Việt Nam tổ chức vào chiều 28/10.

Khan hiếm nguồn cung do hàng trăm dự án bị ách tắc, căn hộ giá dưới 35 triệu đồng/m2 đã... "tuyệt chủng"

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng năm 2022 khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè…  Trong khi đó, sức cầu chung thị trường cũng ở mức thấp, kèm theo xu hướng sụt giảm mạnh kéo dài từ giữa quý II đến nay.

Cụ thể, thị trường căn hộ của thành phố gặp sự sụt giảm mạnh trong sức cầu ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt ở quý III do tâm lý e ngại của nhà đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao. 

Trong khi đó, thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận tăng 10-15% trong giá bán sơ cấp nhưng giá thứ cấp giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm 2022.

Cũng theo chuyên gia của DKRA Việt Nam, riêng đối với thị trường TP.HCM, việc lệch pha cung cầu đã diễn ra từ năm 2018 đến nay và đang diễn biến ngày càng nghiêm trọng. 

Đầu tiên là lệch pha về khu vực, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM chủ yếu tập trung ở khu Đông (Thủ Đức). Tuy nhiên, điều đáng nói hơn, cấp thiết hơn là sự lệch pha về phân khúc căn hộ. Hiện tại, các dự án căn hộ tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào căn hộ hạng A, hạng sang chiếm trên 77%.

"Trong khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ hạng C có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như mất tích trên thị trường. Thậm chí, những dự án căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng rất khó để tìm", ông Thắng nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhấn mạnh rằng, hiện tại thị trường bất động sản vẫn có sự "lệch pha", thiếu an toàn, thiếu ổn định. Đặc biệt, có sự chồng chéo, lệch pha giữa Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở, cùng các văn bản pháp luật khác.

Theo số liệu của HoREA, trên địa bàn TP.HCM hiện có hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại gặp vướng mắc về pháp lý. 

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp cho biết các dự án đã xây dựng xong, người dân đã vào ở nhưng đến nay vẫn chậm cấp sổ đỏ cho người dân, dù các doanh nghiệp liên tục kiến nghị sớm được hoàn tất xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung nếu có và đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ.

Theo ông Châu, có một số bộ phận cán bộ thà đứng trước hội đồng kỷ luật còn hơn đứng trước hội đồng xét xử. Vậy nên quy trình, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn còn rườm rà, bất cập.

"Vấn đề được xem là 'cái gốc' gây ách tắc cho thị trường bất động sản, đó chính là phải khơi thông thủ tục khiến nhiều dự án bị 'đứng hình', nguồn cung sụt giảm mạnh thời gian qua. Có khơi thông những thủ tục này thì mới tăng được nguồn cung cho thị trường thời gian tới", ông Châu khẳng định.

Giải "cơn khát" nguồn cung bằng cách hoàn thiện các quy định pháp lý

Trước thực trạng trên, ông Võ Hồng Thắng kiến nghị các cấp, ngành, chính quyền đẩy nhanh tháo gỡ quy trình thủ tục cấp phép dự án mới trên địa bàn TP.HCM; tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực phát hành, chào bán trái phiếu; tiếp tục củng cố hành lang pháp lý, quy định việc kiểm soát, quản lý hiệu quả việc sử dụng đất; minh bạch hóa thông tin về quy hoạch, tránh những tiêu cực trên thị trường. 

Về phía chủ đầu tư, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn như quỹ đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu...

Cùng với đó, thành phố nâng cao chất lượng sản phẩm về tiện ích, thiết kế, chất lượng bàn giao, công tác quản lý vận hành; áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thì cho hay, HoREA và cộng đồng doanh nghiệp đang rất kỳ vọng Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ cùng các cơ quan thẩm quyền của Trung ương và các địa phương tập trung mọi nỗ lực để thực hiện mục tiêu "đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

"Đây cũng là giải pháp có tính quyết định nhất để thực hiện mục tiêu "phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững", ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, HoREA cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Cùng với đó, HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương cần sớm xem xét "có kết luận dứt điểm" các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc "đất công" hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cần xem xét có thể nới room tín dụng thêm khoảng 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện đang có tình trạng cán bộ quản lý nhà nước ở một số địa phương ngại phê duyệt dự án. Nguyên do bởi những tai nạn trong quản lý rất dễ xảy ra khi hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản vẫn còn chồng chéo.

Theo ông Võ, hồi đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành nghị định số 02/2022/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản; trong đó, đã có những giải pháp về công khai - minh bạch, ban hành mẫu hợp đồng, điều kiện để tham gia kinh doanh bất động sản và xử lý nặng đối với những trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên theo ông Đặng Hùng Võ, những giải pháp này chỉ là giải pháp trên phần "ngọn" của vấn đề. Giải pháp căn cơ lâu dài nhất cho Việt Nam và TP.HCM nói riêng là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh.

"Cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu kỹ mức thuế bất động sản ban hành; cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa; thực hiện chuyển đổi số để công khai, minh bạch… 

Tất nhiên, việc xử lý dự án phải thật nhanh vì đây là điều có lợi cho người dân, nền kinh tế chung. Tránh tình trạng thị trường bất động sản sụp đổ gây ảnh hưởng đến nền kinh tế chung", ông Võ nói thêm.