Vì đâu các chung cư thường xảy ra tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị chung cư ?

Theo Sở Xây Dựng TP.HCM, trong thời gian quan qua, trên địa bàn thành phố có 58 chung cư (gồm 6 chung cư cao cấp, 48 chung cư trung bình và 4 chung cư thấp tầng) đã phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư, BQT chung cư và cư dân trong chung cư.

Theo đó, các tranh chấp rơi vào các nội dung sau: tranh chấp về phần diện tích sở hữu và sử dụng chung; tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành; không đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ...

Nguyên nhân chủ yếu của các mâu thuẫn trên, xuất phát từ việc chủ đầu tư, ban quản trị chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật, chưa nắm rõ các quy định về bảo trì công trình. Đồng thời, các chủ sở hữu nhà chung cư chưa quan tâm đến quyền lợi, trách nhiệm của mình trong quản lý, sử dụng nhà chung cư...

Luật sư Trương Hồng Điền, Trưởng Văn phòng luật sư Xuân Phú (Đoàn Luật sư TP.HCM), cho biết: Mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư được quy định tại Thông tư 02/2016/, được sửa đổi tại Điều 3 Thông tư 28/2016 của Bộ Xây Dựng. Mô hình này đang tồn tại những trở ngại nhất định, khi vận dụng vào thực tế. Đặc biệt, các thủ tục liên quan đến việc thành lập, lựa chọn loại hình, mở tài khoản của BQT nhà chung cư hiện nay là không dễ.

Ở mỗi chung cư, tại hội nghị nhà chung cư lần đầu, những người tham gia phải lựa chọn một trong hai mô hình là "Hội đồng quản trị", theo mô hình hợp tác xã hoặc công ty cổ phần. Phức tạp hơn, BQT nhà chung cư có tư cách pháp nhân, hoạt động theo Luật Doanh nghiệp hay Luật Hợp tác xã. Tuy nhiên, thủ tục công nhận BQT và cấp giấy giới thiệu để đi khắc con dấu BQT là thuộc về ủy ban nhân dân cấp quận. Như vậy, có sự chênh nhau, thiếu đồng nhất trong quy định của Thông tư 02 và 28/2016/TT-BXD, với Luật Doanh nghiệp và Luật Hợp tác xã.

Theo luật sư Điền: Việc cho BQT nhà chung cư có tư cách pháp nhân cũng chênh với quy định của Bộ Luật Dân sự. BộLluật Dân sự 2015 quy định: Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện: được thành lập theo quy định; có cơ cấu tổ chức theo quy định; có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập. Trong khi đó, bản thân BQT chỉ là một "Ban theo nhiệm kỳ".

Luật sư Điền nói thêm: Chính vì những vấn đề trên, khi đại diện hợp pháp của BQT nhà chung cư đi mở tài khoản tại ngân hàng thương mại, thì ngay cả đại diện của ngân hàng cũng lúng túng khi chưa thể xác định BQT nhà chung cư thuộc loại hình nào, nhân viên ngân hàng phải gọi lên Ban pháp chế hội sở chính để xin tư vấn.

"Cần nhìn nhận ra các vấn đề liên quan tới tư cách pháp nhân của BQT để có các điều chỉnh phù hợp và tránh hiểu nhầm dẫn tới quy định không áp dụng được trong thực tiễn", luật sư Điền nói.