Bất động sản cho thuê “điêu đứng” vì đại dịch Covid-19

Tại TP.HCM, phân khúc nhà cho thuê chung cư trong quý 2/2021 chỉ đạt 4%, thấp hơn mức 4,5% năm 2020 và kém hơn mức 5,2% năm 2019. Căn hộ cao cấp với suất đầu tư lớn nhưng hiệu suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 3,7%, thấp hơn tỷ suất sinh lời bình quân của thị trường chung cư. Phân khúc bình dân, như nhà trọ, nhà mặt tiền kinh doanh cũng sụt giảm đáng kể…

Nhiều chuyên gia dự báo, đà giảm giá thuê nhà diễn ra mạnh mẽ trong thời gian qua chưa có dấu hiệu dừng lại do dịch bệnh diễn biến khó lường. Do đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng sẽ điều chỉnh sâu trong thời gian tới nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài. 

Giá cho thuê giảm, vẫn khó tìm khách

Chị Hương, chủ 2 căn nhà trọ nguyên căn (15 phòng) trên đường Dương Quảng Hàm (Q. Gò Vấp), cho biết bình thường mỗi phòng chị cho thuê 2-2,5 triệu đồng/tháng tùy theo diện tích, vị trí (chưa tính điện, nước). Tuy nhiên, từ khi đợt dịch thứ 4 bùng phát đến nay, trong tháng 6, 7 và 8 chị quyết định giảm giá thuê mỗi phòng 500.000 đồng/tháng, để hỗ trợ người dân, sinh viên ở trọ.

"Giai đoạn này ai cũng khó khăn do không đi làm được, mình giữ giá cũ họ đóng không nổi chuyển đi nơi khác, phòng trống kiếm khách mới càng khó hơn, nên thôi đành chủ động giảm để giữ chân khách cũng như chia sẻ một phần khó khăn mùa dịch với khách trọ" - chị Hương chia sẻ.

Cách làm của chị Hương cũng là của nhiều chủ đầu tư nhà trọ tại TP.HCM trong thời gian qua. Theo khảo sát của Dân Việt, mức giá thuê được các chủ nhà giảm thấp hơn 10-30%, thậm chí có chủ trọ "chơi sang" giảm tới 50% giá thuê so với thời điểm trước dịch để… "giữ chân" khách thuê.

Trong khi đó, theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, loại hình BĐS cho thuê đã có phần tiêu cực ngay từ đầu quý 2/2021.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý 2/2021, công suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM dù đã tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ vào các hợp đồng lưu trú dài hạn trở lại và các chuyên gia nước ngoài quay lại Việt Nam, nhưng cũng chỉ đạt mức 64% so với tổng nguồn cung 6.200 căn. Mức giá thuê trung bình 20,8USD/m2/tháng, giảm khoảng 4% so với quý trước đó và giảm 11% so với cùng kỳ.

Trong đó, giá thuê hạng B giảm nhiều nhất do đối mặt với việc chấm dứt hợp đồng sớm, gần 30% dự án giảm giá tới 30% cho các hợp đồng thuê dài hạn.

Còn theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý 2/2021 của Colliers Việt Nam - một đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản – cho thấy, bắt đầu từ tháng 5, làn sóng Covid-19 lần thứ 4 trở lại, đã khiến cho phân khúc BĐS cho thuê giảm mạnh ở TP.HCM do phải thực hiện nghiêm giãn cách xã hội theo chỉ thị 15, 16.

Cụ thể, trong khu vực trung tâm hành chính, giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại giảm 15% trong thời gian diễn ra dịch bệnh, từ 3,1 triệu đồng/m2/tháng còn 2,64 triệu đồng/m2/tháng, với tỷ lệ trống trung bình khoảng 1,5%. Trong khi đó, giá thuê trung bình ở khu vực ngoài trung tâm có mức giảm sâu hơn, khoảng 30% trong thời gian diễn ra dịch bệnh, từ 805.000 đồng/m2/tháng còn 563.000 đồng/m2/ tháng, tỷ lệ trống trung bình khoảng 14%.

Về phân khúc nhà phố cho thuê, theo Colliers, giá thuê mặt bằng nhà phố giảm từ ít nhất 20-50% so với giá trước khi diễn ra dịch bệnh.

Với căn hộ dịch vụ, giá chào thuê trung bình tiếp tục giảm. Theo đó, giá chào thuê trung bình ở phân khúc hạng A rơi vào khoảng 614.000 đồng/m2/ tháng và 575.000 đồng/m2/tháng cho hạng B, giảm lần lượt 11,7% và 1,97% so với quý 1. Tỷ lệ lấp đầy giảm từ 10-20% so với quý trước ở cả hai phân khúc. Ngoài ra, nhiều tòa nhà đã đóng cửa hoặc chuyển đổi thành các cơ sở cách ly để thích ứng với đại dịch.

Hết quý II/2022 thị trường có hồi phục?

Theo các chuyên gia kinh tế và bất động sản, phân khúc cho thuê sẽ chỉ hồi phục khi chiến dịch phổ cập vaccine hoàn thành, dịch Covid-19 bị đẩy lùi, tình hình sẽ được lập lại trật tự, hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ ổn định trở lại. Như thế, dự kiến phải đến quý 2/2022 thì khả năng phân khúc này mới có khả năng phục hồi.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho biết, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 với tốc độ lây lan mạnh và rộng hơn, đã đẩy thị trường nhà cho thuê vào một giai đoạn khó khăn mới. Theo ông Quang, ở phân khúc căn hộ cho thuê, trong thời điểm dịch bệnh, kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn do tỷ suất cho thuê thấp, phải cạnh tranh với loại hình căn hộ dịch vụ, nhà lẻ cho thuê.

"Dự báo thị trường BĐS cho thuê có thể đóng băng kéo dài suốt mùa dịch và chỉ khi chiến dịch tiêm vaccine đạt được hiệu ứng tích cực mới bắt đầu giai đoạn hồi phục. Dự kiến là phải đến quý 2/2022 thì lĩnh vực này mới hồi phục", ông Quang nói.

Theo đó, ông Quang nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện nay, nếu muốn đầu tư BĐS cho thuê thì nguồn vốn mua BĐS cho thuê nên là tiền nhàn rỗi vì căn hộ là sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền từ cho thuê nhưng khả năng tăng giá thấp, dùng tiền vay nóng để đầu tư dễ gặp rủi ro.

Cũng không kỳ vọng nhiều vào phân khúc BĐS cho thuê trong thời gian tới khi dịch bệnh vẫn còn diễn biến phức tạp, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong những tháng cuối năm, thị trường BĐS sẽ còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là ở phân khúc cho thuê sẽ tiếp tục thiếu thanh khoản.

Bi quan hơn, theo dự báo của Savills Việt Nam, phải đến đầu năm 2023 thì phân khúc BĐS cho thuê mới có thể phục hồi hoàn toàn theo tiến độ tiêm chủng vaccine toàn cầu.