“Buôn” đất hay chung cư?

Thị trường sẽ sôi động

Ông Phan Thành Mai - Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch BĐS khu vực phía Bắc cho rằng, trong thời điểm hiện nay, khi chứng khoán không ổn định với VN-Index khoảng 460 điểm thì đây không phải là một thị trường hấp dẫn và an toàn.

Thị trường vàng cũng không được khuyến khích và việc mua bán ngoại tệ đang được kiểm soát chặt nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Nhiều nhà đầu tư lựa chọn chung cư đang xây dựng để nhanh thu hồi vốn.

Vì vậy, nguồn vốn hiện tại có xu hướng dịch chuyển vào thị trường BĐS - một tài sản hiện hữu, có tỷ suất lợi nhuận cao và có tính rủi ro ít hơn. Chính vì vậy, hiệu ứng dịch chuyển này sẽ thúc đẩy và làm sôi động thị trường BĐS trong thời gian tới.

Theo thống kê thị trường năm 2010 và cả thời điểm hiện tại thì phần đất nền luôn có sự an toàn cao, có thanh khoản tốt. Tuy nhiên, nguồn cung của thị phần này là hạn chế và rất khó tiếp cận, do vậy phần lớn các giao dịch thực tế là chung cư.

Phân khúc có sự hấp dẫn trong đầu tư là các căn hộ chung cư có diện tích vừa phải khoảng 80m2, hai phòng ngủ với giá dưới 30 triệu/m2. Phân khúc này tùy thuộc vào vị trí để xác định hiệu suất thu hồi vốn và hiệu quả khi đầu tư.

Nhưng có một điều cần phải cân nhắc đó là thị trường tại TPHCM hay Hà Nội. Tại thời điểm này, thị trường TPHCM tương đối bão hòa về sản phẩm (dự kiến nguồn cung năm 2011 khoảng 40.000 căn hộ) trong khi thị trường Hà Nội nguồn cầu vẫn lớn hơn cung (dự kiến khoảng 16.000 căn chào bán mới trong năm 2011).

Vì vậy, thị trường Hà Nội vẫn là một thị trường hấp dẫn với các nhà đầu tư. Và vị trí có giao dịch cao theo thứ tự tại Hà Nội là Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai.

Cơ hội lớn cho đất vùng ven

Ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó Tổng Giám đốc Sông Đà Thăng Long đã chỉ ra một thực tế về việc hàng loạt dự án chung cư đã bung hàng trong thời gian qua. Trong đó có rất nhiều dự án có quy mô lớn số lượng căn hộ nhiều như: RoyalCity (Nguyễn Trãi) 4.000 căn hộ; Cleve (Hà Đông) 5.000 căn hộ; GoldenPalace (Mễ Trì) 1.000 căn hộ… sắp tới là CastlePlaza (Hồ Tùng Mậu) 4.000 căn hộ.

Tuy nhiên tỷ lệ bán thành công không cao, đặc biệt là các dự án cao cấp có giá trên 1.800 USD/m2 trở lên. Theo một thống kê chưa đầy đủ nguồn cung căn hộ mới khoảng 25.000 căn, ngoài ra số hàng được giới đầu cơ “ôm” trong thời gian vừa qua sẽ là nguồn cung bổ sung lớn cho thị trường.

Với một thị trường mà đầu cơ chiếm tới khoảng 60 - 70% thì nguồn cung cũ này thậm chí còn lớn hơn nguồn cung mới. “Thêm vào đó là 153 trong 244 dự án trong diện rà soát sẽ được tiếp tục triển khai sẽ là nguồn cung bổ sung lớn trong tương lai và như vậy sự lo lắng thừa chung cư trong vài năm tới là hoàn toàn có cơ sở” - ông Việt nói.

Ông Nguyễn Dũng Minh - Giám đốc kinh doanh BĐS nhà ở (Savills) phân tích: Sự khác biệt đầu tiên giữa đầu tư vào đất nền và căn hộ là khoản vốn cần bỏ ra ban đầu đối với đầu tư vào đất thường lớn hơn khá nhiều so với đầu tư vào các căn hộ.

Đầu tư vào đất nền thường yêu cầu thanh toán toàn bộ giá trị đất, trong khi đầu tư vào căn hộ thường được đóng góp theo nhiều giai đoạn, tùy thuộc vào tiến độ xây dựng của dự án.

Một sự lựa chọn khác cho nhà đầu tư đó là đất vùng ven. Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: Đất khu trung tâm Hà Nội trở nên khan hiếm và giá đất trở nên vô cùng đắt đỏ. Khi nhu cầu về nhà đất ngày càng tăng cao, người dân có xu hướng tìm mua những khu vực vùng ven. Bởi vậy, đây là khu vực khá tiềm năng. Ví dụ như tại một vài khu vực ở Đông Anh (Hà Nội) giá hiện tại là 70 triệu/m².

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần phải hiểu rằng BĐS là một sản phẩm hữu hình chứ không phải là một tờ giấy đơn thuần, cho nên nhà đầu tư cần phải chú ý đến chất lượng xây dựng, thiết kế và vị trí của sản phẩm.