Cải tạo chung cư cũ, 20 năm vẫn khó do đâu?

Tại chương trình cafe Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ” vừa diễn ra mới đây, các chuyên gia đều đưa ra nhận định chung rằng, thực trạng các chung cư cũ ở Hà Nội đang gây không ít nguy hiểm cho cư dân, đi ngược lại xu hướng phát triển đô thị theo hướng hiện đại.

Trên thực tế cũng đã có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành nhưng vẫn chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia đầu tư. Tuy nhiên, những vướng mắc khiến bài toán chưa giải được đó là chưa có sự đồng thuận trong phương án đền bù, tái định cư; công tác giải phóng mặt bằng; hay quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm….

Ở góc nhìn doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng, chia sẻ hiện nay trong nội đô có quy định không được tăng mật độ xây dựng, không được tăng mật độ dân số. Mặc dù Hà Nội đã có cơ chế đặc thù giao cho các tập đoàn lớn, tổng công ty nhưng vẫn chưa triển khai được nhà ở xã hội khi cải tạo các chung cư cũ, vì không được tăng chiều cao, không được tăng dân số thì không có lời. Trong khi đó, người dân không chấp nhận đền 1-1.

Ông Điệp kiến nghị, về quy hoạch, trong quận có khu chung cư cũ, nhưng cũng có khu được chiều cao, tăng mật độ dân số và cũng có khu không được tăng. Các cấp chính quyền cần có biện pháp cân đối, chỗ tăng lên thì dồn dân đến. Hoặc với những chỗ được tăng chiều cao, mật độ dân số có thể giao cho doanh nghiệp để xây khu mới để đưa người dân ra.

“Với việc cải tạo chung cư cũ, làm sao mà doanh nghiệp có lãi và người dân phải có lợi, được thỏa mãn điều kiện. Đây là một chân lý cần được đi đến cùng khi hiện nay đại bộ phận các khu đền bù cho người dân vẫn chưa được đảm bảo", ông Điệp nhận định. 

Các chuyên gia chia sẻ tại cafe Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ”.

TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, cũng phân tích về 3 mô hình cải tạo, đầu tiên phải kể đến khu Kim Liên dù có sự hài hòa với doanh nghiệp tham gia cải tạo nhưng đến nay vẫn còn khu vực chưa cải tạo xong.

Đối với khu Công Trứ lại không nhận được sự đồng thuận của nhà nước, của người dân. Đối với khu Văn Chương thất bại khi không thỏa thuận được giá cả với người dân.

Ngoài ra, một số khu lẻ khác, vận động mua được hết nhà của người dân nhưng nằm trong khu nội đô lịch sử không được xây dựng quá cao, không được gia tăng dân số và doanh nghiệp cũng khó làm vì câu chuyện lãi.

Tuy nhiên, ông Nghiêm cũng cho rằng: “Hà Nội có quá nhiều chung cư cũ, việc cải tạo được 1% cũng đã là một thành công, bởi đối tượng ở chung cư có rất nhiều vấn đề, chúng ta đừng vội chán nản. Vấn đề cải tạo không chỉ là vấn đề của từng tỉnh mà còn là vấn đề quốc gia, Trung Ương”.

Cũng chia sẻ tại toạ đàm này, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, cho rằng hiện nay Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP sau 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế. Cụ thể, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng. Lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu. Việc này đụng chạm đến lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống. 

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, Nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện. 

GS. Võ cho rằng: “Nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện mà chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu nhà nước cho quyền. Do đó, câu chuyện đặt ra từ trung ương, nghị quyết của Chính phủ cho đến nghị định, tiếp đến là quyết định của UBND thành phố Hà Nội cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng. Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư”.

Ngoài ra, ông Võ cũng cho biết thêm, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Rất nhiều nhà đầu tư đã đề nghị cơ chế đồng thuận cộng đồng. Nếu nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt 70% số lượng người trên thực tế đề nghị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của phần còn lại nếu số còn lại chưa đồng thuận.

Các nhà đầu tư từ 2004, 2005 đã đề xuất điều này nhiều. Nghị định 84/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi đã cho phép áp dụng cơ chế này trong trường hợp thuộc diện nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư không thực hiện cơ chế nhà nước thu hồi đất mà xin thực hiện cơ chế thỏa thuận. Nhưng đến nay cơ chế đồng thuận theo đa số không được thực hiện.