Cải tạo chung cư cũ: Hài hoà lợi ích bằng cách nào?

Ba "nút thắt" cơ bản

Liên quan tới thực trạng cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn "giậm chân tại chỗ" suốt nhiều năm, trao đổi với PV Dân Việt, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc xã hội hóa cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nát thôi chưa đủ mà cần phải hài hòa 3 nhóm lợi ích trong vấn đề này đó là người dân, doanh nghiệp và thành phố.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, suốt 20 năm qua, chỉ có 1% số nhà chung cư cũ nát ở Hà Nội được cải tạo, sửa chữa. Ông cho rằng có 3 "nút thắt" cơ bản nhất dẫn tới những vướng mắc trong vấn đề này.

Thứ nhất, đó là chính sách đất cho nhà chung cư được sử dụng dài hạn và thiếu phù hợp với cách thức phát triển nhà ở chung. So với các nước phát triển trong khu vực, thời hạn sử dụng nhà chung cư ở nước ta vẫn còn cho dài hạn. Trong khi đó, các nước công nghiệp phát triển khác chỉ cho tồn tại đất ở đối với chung cư có thời hạn và thời hạn này chính bằng tuổi thọ của nhà chung cư. Do vậy, khi nhà chung cư hết hạn thì việc phá dỡ sẽ dễ dàng hơn. Đây là cũng là nguyên nhân khiến khó khăn trong việc giải quyết bài toán cải tạo chung cư ở Hà Nội.

Thứ hai, đó là theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Trong khi đó, nhiều chủ hộ không đồng thuận do khúc mắc về hệ số đền bù. Quy định này gần như không thể thực hiện được trong thực tế là một rào cản lớn.

Thứ ba, đó là cách thức để mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bỏ tiền ra cải tạo chung cư cũ. Vấn đề này cần phải đến từ tính đồng thuận của chủ dự án. Mặt khác, việc cải tạo chung cư cũ phải được thực hiện theo quy hoạch chung của Thủ đô.

Trong nội đô, các khu chung cư không được xây cao tầng. Việc này khiến các chủ đầu tư bị giảm sút nhiều lợi ích và e ngại không muốn bỏ tiền vào đầu tư cải tạo chung cư cũ. Trong khi đó, kinh phí từ nhà nước để triển khai thực hiện cải tạo, sửa chữa chung cư cũ là rất hạn hẹp.

Hài hòa lợi ích bằng cách nào?

Để hài hòa 3 nhóm lợi ích trong vấn đề này đó là người dân, doanh nghiệp và thành phố, theo GS. Đặng Hùng Võ cần có khung pháp luật để chứa đựng các giải pháp này. Đối với Nhà nước mà cụ thể ở đây là thành phố Hà Nội, việc cải tạo được chung cư cũ mà không phải mất chi phí đã là một thành công.

Trong khi đó, khi được cải tạo, sửa chữa lại, bộ mặt đô thị của thành phố cũng trở nên đẹp đẽ hơn, đồng bộ quy hoạch hơn. Đây cũng là tiêu chí mà thành phố hướng đến để đồng bộ quy hoạch.

Về việc điều phối lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ, cần hướng đến cân đối một cách công bằng, minh bạch sao cho các bên đều thấy rõ lợi ích của nhau. Điều này sẽ phụ thuộc vào phương án cải tạo của chủ đầu tư dự án bỏ ra.

Ngoài ra, để đảm bảo yếu tố nhà đầu tư có thể sinh lời trong việc đầu tư, xây dựng, cải tạo sữa chữa chung cư cũ nát thì cần đề xuất không gian cải tạo cả khu chung chung cư chứ không phải chỉ từng nhà chung cư.

Còn về phần cư dân, họ phải thấy được lợi ích khi có căn hộ mới tiện nghi, phần diện tích được cơi nới rộng hơn. Khi điều hòa được lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân thì nút thắt sẽ được hóa giải. Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng cần phải sửa đổi tỉ lệ đồng thuận giảm xuống khoảng 70%. Như vậy việc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ nát sẽ được thực hiện theo phương án đa số người dân và phần số ít còn lại phải tuân theo. Có như vậy, việc triển khai chính sách trong thực tế mới có thể triển khai được.

Về những vướng mắc lớn từ phía người dân hiện nay đó là chính sách đền bù, hỗ trợ. Người ta lo lắng về câu chuyện "đi dễ, khó về", GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, việc tái định cư phải thống nhất được tái định cư tại chung cư được cải tạo chứ không phải tại một địa điểm khác. Bởi điều này liên quan tới những đặc tính, văn hóa trong sinh hoạt… rất dễ dẫn tới những tranh cãi và mâu thuẫn.

Do vậy, khi thực hiện các phương án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải tính ra được cụ thể các căn hộ mới có chất lượng như thế nào, được rộng ra bao nhiêu thì đây chính là lợi ích của từng hộ gia đình. Cùng với đó, chủ đầu tư khi bỏ tiền vào dự án sẽ được lãi bao nhiêu sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thuế. Nếu người dân đồng thuận thì chủ đầu tư mới có thể đầu tư xây dựng. Những thông tin này cần được minh bạch, rõ ràng để người dân, các bên tư vấn, phản biện đánh giá kỹ lưỡng, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Bên cạnh đó, khi người dân phải đi thuê nhà ở nơi khác, tái định cư tạm thời ở nơi khác trong quá trình xây dựng, cải tạo lại chung cư thì đơn vị chủ đầu tư cũng cần tính toán các chi phí để bù vào chi phí nhà ở của họ được nhận lại sau khi xây dựng nhà chung cư đó xong.