Căn hộ trung cấp giá 27 triệu đồng/m2 hút khách mua nhất tại TP.HCM

Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang Lasalle (JLL) vừa công bố báo cáo thị trường BĐS quý 2/2019. Theo đó, phân khúc nhà liền thổ có mức tăng trưởng ấn tượng về giá.

Theo đó, quý 2, thị trường căn hộ TP.HCM có hơn 4.300 căn được tiêu thụ, tương đương lượng mở bán quý trước, trong đó những dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ từ 1.200 – 2.000 USD/m2 (khoảng 27 – 46 triệu đồng/m2) thu hút nhiều người mua nhất.

Theo đánh giá của JLL, người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư căn hộ cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỉ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương. Do thiếu hụt nguồn cung mới, người mua nhà để ở đang có xu hướng tìm nguồn hàng tốt ở thị trường thứ cấp nhiều hơn. Lượng mở bán chính thức quý này được ghi nhận đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014.

Nguyên nhân chủ yếu do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn, nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng gần 22% theo năm. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp tăng hơn 52% theo năm và đạt mức 4.569 USD/m2 trong quý 2/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm.

Giá bán tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% theo năm, ghi nhận sự cải thiện giá khá tốt trên toàn bộ các phân khúc, báo cáo của JLL nhận định.

                                Căn hộ hạng trung được nhiều người tìm mua nhất thị trường hiện nay. Ảnh: V.D

JLL dự báo, do chính sách ngày càng siết chặt của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh.

"Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn, trong đó con số thực tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park", JLL thông tin.

Nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao nên mức tăng giá gần như sẽ theo chiều hướng tích cực, đặc biệt ở các dự án bình dân và trung cấp.

Ở phân khúc nhà liền thổ, lượng mở bán mới đạt 632 căn, phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án Simcity, Vạn Phúc City và City Land Park Hill. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào dòng sản phẩm nhà liền kề và nhà phố thương mại, trong khi lượng hàng của dòng sản phẩm biệt thự khá hạn chế.

Tương tự như thị trường căn hộ, nguyên nhân việc nguồn cung nhà liền thổ hạn chế cũng bởi việc trì hoãn trong quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư.

Theo JLL, người mua nhà đang phải cạnh tranh nhau để có thể mua được những sản phẩm chất lượng tốt do thiếu hụt nguồn cung. Quý II, lượng bán đạt 772 căn, cao hơn 22% so với lượng mở bán mới.

Đặc biệt, tỉ lệ giữa số người đặt chỗ gấp 3 lần lượng hàng thực ở các dự án nhà liền kề và nhà phố thương mại có khoảng giá từ 170.000 – 250.000 USD/căn (tương đương 4 – 6 tỉ đồng/căn). Nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ cả nhu cầu mua để ở và cho thuê.

Về giá bán, mức giá sơ cấp quý 2/2019 đạt 4.034 USD/m2 đất, tăng gần 19% theo năm, chủ yếu nhờ sự tham gia của dòng sản phẩm nhà liền kề và nhà phố thương mại mới chào bán với mức giá cao hơn trung bình do phần lớn các dự án này nằm ở các khu vực đã có cộng đồng sinh sống ổn định.

Giá sơ cấp trung bình của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức 3.729 USD/m2 đất, duy trì ổn định theo quý. Tỉ lệ tăng giá thuần không bao gồm các dự án mới của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức tăng 17% theo năm.

Dự kiến, lượng mở bán trong năm có thể biến động khá mạnh do những rủi ro chính sách khó tiên đoán liên quan đến quy trình cấp phép xây dựng. Cụ thể, lượng mở bán nhà liền thổ dự kiến khoảng 2.200 – 3.300 căn trong năm 2019, giảm 29% so với dự đoán trước đây.

JLL cũng dự báo, nhờ tâm lý người mua tốt nên phần lớn các dự án hiện hữu dự kiến sẽ tăng giá, đặc biệt ở phân khúc nhà liền thổ trung cấp.

Đồng quan điểm với JLL, theo nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam, sự khan hiếm nguồn cung mới trên thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TPHCM vẫn tiếp tục kéo dài.

Ông MacGregor, đại diện công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho biết, người Việt có thói quen ở nhà dưới đất hơn là ở căn hộ. Thói quen này khiến cho nhà phố luôn được người dân săn tìm. TP.HCM đang có hơn 10 triệu dân, thế nhưng số dự án nhà phố, biệt thự tại thành phố lại rất khan hiếm. Trong khi tầng lớp người dân có thu nhập khá đang tăng lên mạnh mẽ. Điều này lý giải cho việc nhà phố luôn có thanh khoản rất tốt trên thị trường.

Cũng theo ông MacGregor, xu hướng rời khỏi trung tâm chật chội cũng là sự lựa chọn phù hợp của người dân. Ông lấy ví dụ, người dân chọn quận 9, Thủ Đức vì có tuyến đường sắt trên cao Metro và Xa lộ Hà Nội thông thoáng, rộng rãi. Người dân chọn quận 7, huyện Nhà Bè vì có khu đô thị Phú Mỹ Hưng hay người dân chọn quận 12, huyện Hóc Môn vì khu vực này cũng có hệ thống giao thông đang phát triển với nhiều cầu vượt, hầm chui được xây dựng kết nối về trung tâm thành phố.