Đa dạng nguồn vốn, khơi thông thanh khoản thị trường bất động sản

Bất động sản đứng trước áp lực dòng tiền

Năm 2022 vừa qua, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng. Nguồn cung mới sản phẩm bị giảm sút nhanh chóng. Nhiều doanh nghiệp bị mất thanh khoản vì các chính sách về tài chính, tín dụng bị siết chặt khiến khách hàng không "mặn mà" với việc mua hàng.

Ông Phan Việt Hoàng - Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, điểm khó khăn chính của thị trường chính là vấn đề tín dụng và các kênh dẫn vốn cho bất động sản bên cạnh điểm nghẽn pháp lý.

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Theo đó, giai đoạn 2020-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. Liền sau đó, nhiều ông lớn bất động sản bị phát hiện những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng cũng thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất cho vay khiến việc vay tiền đầu tư, mua bán của doanh nghiệp, nhà đầu tư ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu "chao đảo" và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt.

Ông Phạm Văn Thành (nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM) chia sẻ chưa bao giờ việc vay tiền ngân hàng để mua nhà lại khó khăn như lúc này. Nhà đầu tư này cho rằng tình hình thị trường có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Cơn khát vốn lan ra trên diện rộng khi ngân hàng cạn room tín dụng cho vay mua nhà, lãi suất tăng cao. Không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ mà ngay cả các doanh nghiệp cũng rơi vào tình trạng "thiếu nhựa sống" để triển khai dự án.

Khi dòng tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc không đủ để tạo lực đẩy trên thị trường, tất yếu thanh khoản sẽ gặp khó, doanh nghiệp và nhà đầu tư lao đao. Năm 2022, câu chuyện khát vốn đã trở thành một chủ đề nóng được bàn thảo trên các diễn đàn, toạ đàm. Đó cũng được coi là nút thắt quan trọng tác động đến sự nóng, lạnh hay phát triển bình ổn của bất động sản.

Đa dạng nguồn vốn, phá băng thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết một số tập đoàn, doanh nghiệp thua lỗ, giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản, phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh. Có những doanh nghiệp đã phải dừng, hoãn hoạt động đầu tư, xây dựng một số dự án, công trình, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí giảm đến 50% số lao động.

"Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn. Thậm chí phải vay tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng", ông Châu nói.

Theo đó, bài toán về dòng vốn lưu thông thị trường được đặt lên hàng đầu, trong việc duy trì hoạt động doanh nghiệp. Bước sang năm 2023, giới chuyên gia và đầu tư kỳ vọng về dòng vốn mới sẽ đổ bộ vào thị trường, giúp xoá đi gam màu trầm đang bao phủ.

Ông Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định, năm 2023, triển vọng dòng tiền đổ vào thị trường địa ốc khả quan. Theo ông Chung, yếu tố đầu tiên là tín dụng tốt hơn 2022. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đã xem xét và quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023. Quyết định mới nhất việc nới hạn mức (room) tín dụng thêm 1,5-2%, sẽ có 240.000 tỷ đồng được cung ứng thêm cho nền kinh tế kể từ nay đến hết năm.

Thứ hai, ông Chung nhận định, trái phiếu sẽ dần phục hồi. Thứ ba, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vẫn có nhiều triển vọng gia tăng. Việt Nam đang trở thành điểm sáng trong thu hút sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư FDI. Yếu tố thứ 4 là việc nguồn vốn đầu tư công cam kết tăng mạnh.

Và cuối cùng, vị chuyên gia này cho rằng, với các nguồn vốn khác về cơ bản, không có biến động mạnh và ở mức ổn định như năm 2022: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vượt qua thời điểm khó khăn, phải điều chỉnh bị động năm 2022, các nhà đầu tư tiềm năng vẫn ổn định, kiều hối tiếp tục ổn định...

Trong khi đó, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng trong dài hạn các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản cần chủ động đa dạng nguồn vốn, đặc biệt mở rộng các kênh dẫn vốn như FDI , trái phiếu doanh nghiệp hay là trong dân trên cơ sở tuân thủ pháp luật nhằm giảm phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.

Giới chuyên gia khuyến cáo doanh nghiệp nên chủ động xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Cùng với đó, cần đẩy mạnh áp dụng xếp hạng tín nhiệm.

Việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với rủi ro và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.