Đất nền vùng ven Sài Gòn bao giờ sôi động trở lại?

Đầu tháng 10, chị Hoàng Thị Nhung (quận 10) quay trở lại khu vực xã Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) để tìm kiếm cơ hội đầu tư. 

Gọi điện vào số điện thoại rao bán đất nền dọc đường vào khu tái định cư Vĩnh Lộc B, chị Nhung tỏ ra khá bất ngờ vì giá đất khu vực này thậm chí còn tăng hơn so với thời điểm dịch Covid-19.

Ít sản phẩm, giá vẫn neo cao

Theo chị Nhung, thời điểm trước dịch Covid-19, chị đã đến khu vực này để tìm kiếm vài nền đất đầu tư nhưng giá đã khá "chát".

"Thời điểm đó, giá đất được rao tầm 30-32 triệu đồng/m². Một lô mặt đường bề ngang 5m, dài 20m được rao bán khoảng 3,2 tỷ đồng, bớt chút lộc. Bây giờ quay lại thì đất khu vực này đã tăng lên tầm 40-42 triệu đồng/m², cũng mảnh đất có diện tích tương tự gần đó được rao bán tới 4,1-4,2 tỷ đồng. Còn về phần hạ tầng cơ sở thì khu vực này vẫn như thời điểm trước dịch Covid-19", chị Nhung nói.

Ông Tấn Lộc, một môi giới bất động sản khu vực này thừa nhận, giao dịch đất nền quanh khu vực hiện khá trầm lắng, nhưng đây chỉ là tạm thời, giá sẽ tăng trở lại khi xuất hiện thông tin đề án xây dựng huyện Bình Chánh lên thành phố, kết hợp sự kiện khởi công đường Vành Đai 3 hồi tháng 6 vừa qua.

"Nhiều chủ đầu tư đã gồng qua thời điểm khó khăn, giờ thì đang chờ hái quả ngọt nên nếu người mua thiện chí thì chủ đất sẽ bớt chút lộc 20-30 triệu đồng thôi", ông Lộc nói.

Trên thực tế, báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, phân khúc đất nền thời gian qua vẫn khá ảm đạm.  

Báo cáo thị trường mới đây của DKRA cho biết, trong quý III/2023, phân khúc đất nền khu vực TP.HCM và phụ cận chỉ có 6 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 271 nền, giảm 79% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 25% (tương đương 68 nền), chỉ bằng 18% so với quý trước và bằng 12% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ đều tập trung chủ yếu ở Long An, theo sau là Đồng Nai, Bình Dương và Tây Ninh. Mặt bằng giá bán mới trong quý không biến động so với lần mở bán trước đó, nhưng ghi nhận tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, trong quý III năm nay, mức độ quan tâm phân khúc đất nền trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước đó. Trong đó, đất nền các tỉnh phía Nam ghi nhận giảm 71%. Lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.

Đất nền bao giờ sôi động trở lại?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nếu so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố.

Cụ thể, xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần thêm 3 - 4 quý để có thể trở về mức lãi suất tại thời điểm năm 2021. Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai cũng dự kiến đến cuối năm 2024 mới được thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế.

Ngoài ra tâm lý thị trường hiện nay đang tập trung vào nhu cầu ở thực, những phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực như đất nền chưa thực sự thu hút giai đoạn này.

Vì vậy, ông Quốc Anh đưa ra dự báo phải đến giai đoạn cuối năm 2024, thị trường đất nền mới có sự đảo chiều.

"Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại. Quan trọng hơn, nếu đầu tư hãy nghĩ đến một bài toán dài hơi trong khoảng 5 năm để có được góc nhìn và những kỳ vọng phù hợp", ông Quốc Anh khuyến nghị.

Trong khi đó, theo dự báo của DKRA thì nguồn cung phân khúc đất nền trong quý IV/2023 được dự báo có thể tăng nhẹ so với quý III, dao động ở mức 350 - 420 nền, nhưng tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Sức cầu chung toàn thị trường dự kiến tăng nhẹ nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. Riêng mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh sẽ được áp dụng nhằm kích cầu thị trường.