Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn để "dễ" cải tạo, xây dựng chung cư cũ?

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua, đơn vị này đã nhiều lần đề nghị Bộ Xây dựng không nên quy định "thời hạn sở hữu nhà chung cư" đối với tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014.

Bởi lẽ, nhà ở - căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế và sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân lựa chọn sống trong nhà chung cư.

Điều này phù hợp với khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 yêu cầu "đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư" để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn để "dễ" cải tạo chung cư cũ (!?)

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn".

"Hiệp hội nhận thấy, không phải do quy định "quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài" đã gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Nguyên nhân chủ yếu của công tác này là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp, đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư "tốt hơn nơi ở cũ" cho các chủ sở hữu nhà chung cư", ông Châu khẳng định.

Theo Chủ tịch HoREA, mãi đến Nghị định số 69/2021/NĐ-CP "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" mới quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Tuy nhiên, trên thực tế thì các địa phương chỉ mới áp dụng Nghị định số 69/2021/NĐ-CP kể từ ngày 01/09/2021 (mới được 1 năm) nên cần tiếp tục thực hiện.

"Trong Nghị định số 69/2021/NĐ-CP chỉ có chính sách cho "miễn tiền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" là chưa được quy định trong Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 nên cần bổ sung chính sách này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất", ông Châu kiến nghị thêm.

Vẫn còn nhiều "lấn cấn" với việc sở hữu chung cư có thời hạn

Trước đó, tại Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng lại tiếp tục đề xuất 2 phương án về "thời hạn sở hữu nhà chung cư", gồm: Quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư (phương án 1) và Giữ nguyên như quy định hiện hành, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư (phương án 2).

Theo HoREA, nếu áp dụng phương án 1, soi dẫn Khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định" dẫn đến "nghịch lý" là "quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư" lại lệ thuộc vào "kết luận kiểm định" của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng, bao gồm cả trong trường hợp "đất xây dựng khu chung cư" được sử dụng ổn định lâu dài.

Vì vậy, Phương án 1 (PA1) Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật.

Tiếp đến, PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về "thời hạn sở hữu nhà chung cư" dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận "sở hữu không xác định thời hạn"; nhà chung cư thì chỉ được công nhận "sở hữu có thời hạn". 

"Quy định này có thể "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị, nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và nhà nước về "phòng, chống "lợi ích nhóm", tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật", ông Châu phân tích

Chưa kể, nếu PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở. 

Điều này có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, có thể "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng, nên chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về "phòng, chống "lợi ích nhóm", tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật.

Ngoài ra, nếu PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì có thể tác động tiêu cực đến yêu cầu tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 quy định "Đối với đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư" để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. 

"HoREA đề nghị chọn Phương án 2 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài). 

Ngoài ra, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị giữ nguyên các quy định về "quyền sở hữu nhà ở", "sở hữu nhà ở có thời hạn" đã được quy định tại Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014", ông Châu đề xuất.

Đồng thời, HoREA đề nghị bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013: "Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài" vào khoản 3 Điều 144 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.