HoREA kiến nghị giải pháp gì với Thủ tướng Chính phủ để cán bộ, công chức không bị “rủi ro” pháp lý?

Đây là một trong các giải pháp làm minh bạch thị trường bất động sản mà ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất với Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ đối thoại với doanh nghiệp diễn ra sáng nay (11/8).

Theo ông Lê Hoàng Châu, đề xuất của UBND TP.HCM về áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh biến động giá đất" rất phù hợp, bởi lẽ "bảng giá đất" theo Dự thảo Luật Đất đai sẽ phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

"Cách làm này rất minh bạch, rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính từ 3-5 năm xuống chỉ còn khoảng 15 ngày, vừa giúp cho cán bộ công chức không bị "rủi ro" pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước", ông Châu nói.

Thị trường bất động sản đang có nhiều dấu hiệu đáng quan ngại

Báo cáo với Thủ tướng Phạm Minh Chính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng "lệch pha cung cầu", rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

Cụ thể, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng ấn tượng, nhưng chỉ có lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó nguồn cung nhà ở cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện tình trạng "lệch pha phân khúc thị trường", "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, thiếu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

Cụ thể, năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). 

Ngược lại, năm 2020, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 nhà cao cấp chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.

"Tình trạng lệch pha cung cầu đi đôi với lệch pha phân khúc thị trường, "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Hiện trên thị trường đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng và các đợt "sốt ảo" giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản", ông Châu nhận xét.

Một quan ngại khác, là hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị "ách tắc" do "vướng mắc" quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có "sổ đỏ".

Vì vậy, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có 1 dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, mà lẽ ra doanh nghiệp phải được đảm bảo "quyền tự chủ kinh doanh", trong đó có quyền chuyển nhượng dự án và nộp thuế cho Nhà nước theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

Ngoài ra, còn một số ách tắc khác cũng đáng quan ngại cho thị trường bất động sản, như: Doanh nghiệp có dấu hiệu "hụt hơi", giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu (Qúy 1 và tháng 07/2022, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu); nguồn kiều hối trong 06 tháng đầu năm 2022 bị sụt giảm, điển hình là TP.HCM chỉ đạt 3,16 tỷ USD giảm 13% so với cùng kỳ năm 2021.

"Lượng kiều hối giảm, kéo theo lượng kiều hối đầu tư vào bất động sản cũng giảm theo vì trong nhiều năm qua, trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản", ông Châu thông tin.

Cấp tập kiến nghị nhiều giải pháp

Trước những dấu hiệu đáng quan ngại của thị trường bất động sản, HoREA đã kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ đến Thủ tướng Chính phủ.

Cụ thể, HoREA đề nghị Chính phủ thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.  

"Cách đây 2 ngày, TP.HCM tuyên bố đấu giá trở lại 4 lô đất ở Thủ Thiêm, đây là tin tốt với thị trường", ông Châu nói.

Tiếp đến, đề nghị Chính phủ chấp thuận ý kiến của UBND TP.HCM đề xuất áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh biến động giá đất" để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án sử dụng đất có giá trị trên 30 tỷ đồng.

Đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án (hoặc tỷ lệ % do Nhà nước quy định). 

Từ đó, Nhà nước sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương.

"Cách làm này rất minh bạch, bổ sung thêm nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn được thời gian làm thủ tục "định giá đất cụ thể", vừa giúp cho cán bộ công chức không bị "rủi ro" pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án", ông Châu bổ sung.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị hàng loạt các giải pháp khác như, đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý; Đề nghị Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh;…