Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 (bài 2): Ai trục lợi từ giá chung cư tăng ảo?

Nguồn cung không khan hiếm, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 vẫn tăng

Theo Batdongsan.com.vn, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 trong 2 tháng đầu tăng rất cao so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án chung cư đã tăng giá đến 33% trong vòng 1 năm. Tuy nhiên, một số chuyên gia nhận định giá chung cư đang "tăng ảo", xuất hiện tình trạng "thổi giá" làm nhiễu loạn thị trường.

Số liệu từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cho thấy, đăng ký biến động đất đai, bao gồm cả đất thổ cư và nhà chung cư tháng 2/2024 chưa bằng một nửa so với tháng 11/2023. Cụ thể, trong tháng 11/2023, tổng số tiếp nhận giải quyết là hơn 22.000 hồ sơ. Còn trong tháng 02/2024, tổng số tiếp nhận giải quyết chỉ hơn 10.000 hồ sơ. Trong khi đó, tính đến hết năm 2023, Hà Nội vẫn còn tồn kho khoảng 27.500 căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc căn hộ trung - cao cấp (hạng B) chiếm 85%; căn hộ sơ cấp hạng C chiếm 9% và hạng A là 6%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, chung cư sơ cấp tồn kho của doanh nghiệp hầu hết là ở phân khúc hạng B, trong khi nhu cầu mua chủ yếu của người dân là căn hộ hạng C, có giá rẻ hơn. Xét về mặt bằng chung, chỉ có nguồn cung căn hộ hạng C thiếu hụt so với nhu cầu, trong khi, căn hộ hạng B và A lại thừa. Đây là lý do tại sao thị trường xảy ra vấn đề cung không đủ cầu.

"Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 tăng cao chủ yếu ở các phân khúc căn hộ hạng A và B, dẫn tới giá chung cư liên tục đạt cột mốc mới. Đơn cử, căn hộ hạng B đang chiếm tỷ trọng chính mà giá bình quân là trên 50 triệu đồng/m2. Trong khi, nguồn cầu đối với sản phẩm vừa túi tiền, giá bình dân thì rất lớn nhưng hiện nay không được đáp ứng đủ bởi dòng sản phẩm căn hộ hạng C hiện nguồn cung chỉ đạt 9%", bà Hằng chia sẻ.

Bà Hằng cũng lý giải tồn kho bất động sản hiện nay có hai loại. Thứ nhất là các dự án chung cư hình thành trong tương lai đang được chủ đầu tư thực hiện thủ tục để triển khai dự án. Thứ hai là dự án chung cư đã hiện hữu, đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng các căn hộ chưa có người mua. Điều này cho thấy nguồn cung chung cư mới vẫn dồi dào, không khan hiếm.

Tại một số khu vực vùng ven cách xa trung tâm thành phố Hà Nội, giá chung cư đang được rao bán ở mức từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Nguyên nhân được nhiều chuyên gia phân tích là do chủ đầu tư khi mở bán đã định hình dự án ở phân khúc cao cấp, có giá bán cao ngất ngưởng. Trong khi các các đơn vị phân phối, môi giới tận dụng thông tin khan hiếm nguồn cung chung cư trong thời gian dài trên thị trường để đẩy giá chung cư lên cao.

Đơn cử, tại dự án Lumi Ha Noi (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm) vừa khởi công tháng 3/2024, giá gốc khi đặt cọc suất mua nhà đang được các đơn vị phân phối rao bán khoảng 66 triệu đồng/m2, nếu cộng thêm thuế giá căn hộ lên tới 72 triệu đồng/m2. Cụ thể, một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 74m2, có giá bán khoảng 5,3 tỷ đồng.

Chuyên gia khẳng định giá chung cư "tăng ảo" 

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết nhu cầu mua chung cư là rất lớn, nhưng chỉ đối với các phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ. Tuy nhiên, thị trường đang thiếu nguồn cung các phân khúc này.

"Giá chung cư tăng cao chủ yếu là các doanh nghiệp tăng giá đối với các dự án chung cư cao cấp, đây là phân khúc chiếm nguồn cung chủ yếu ở Hà Nội, cho nên mới có việc giá chung cư trung bình liên tục tăng. Việc tăng giá là chiêu trò của chủ đầu tư khi trong 1 dự án chỉ cần đẩy giá 1 - 2 căn hộ là có thể tạo mặt bằng giá mới cao hơn cho cả dự án. Thực chất, nhu cầu người mua không ở những căn hộ có giá "trên trời" nên lượng giao dịch thành công rất ít", ông Thanh nhận định.

Nhiều nguyên nhân chính dẫn đến việc giá chung cư liên tục tăng cao đều được các chuyên gia phân tích đó là: thiếu nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền, giá rẻ; các dự án chung cư kéo dài thời gian triển khai khiến doanh nghiệp tốn nhiều chi phí duy trì và sẽ phải tăng giá bán để thu lời tối đa,... Tuy nhiên, vấn đề nghiêm trọng nhất là có tình trạng chủ đầu tư cố tình tăng giá bán để tạo mặt bằng giá chung cư lên cao, từ đó, hưởng lợi bởi các dự án mới sau này mở bán sẽ có mức giá bán cao hơn.

GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang liên tục tăng cao là tình trạng "thổi giá". Hiện nay, tình trạng "thổi giá" bất động sản diễn ra thường xuyên mỗi khi thị trường "nóng" lên, khi có nhiều người được thuê để tạo hiệu ứng tăng giá nhằm định hướng thị trường.

"Ví dụ như căn hộ của tôi có đến 30 người hỏi tôi có bán không. Điều này cho thấy đây là thông tin giả gây ra sự nhiễu loạn đối với thị trường. Từ đó, những người muốn bán chung cư khi thấy giá đang tăng và được nhiều người hỏi mua thì hãm lại không muốn bán để chờ giá tăng tiếp. Còn những người muốn mua chung cư lại không có để mua", ông Võ nhận định.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang tăng dựa theo cung - cầu thị trường, nhiều dự án tăng hơn 30% so với năm 2023. Trong đó, nhiều trường hợp chủ đầu tư hoặc người đầu cơ có nguồn tài chính mạnh và giữ được hàng thì họ sẵn sàng đẩy giá chung cư lên cao, ngay cả khi không bán được hàng.

"Nhiều chủ đầu tư không bán được hàng cũng tăng giá bán và họ liên tục quảng cáo cứ vài tháng lại tăng giá 5 - 7%. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, không tăng giá bán cũng không bán được và tăng giá bán cũng không bán được nên đối với chủ đầu tư họ lựa chọn sẽ tiếp tục đẩy giá lên cao. Điều này gây nguy hiểm cho thị trường. Do đó, giá chung cư đang tăng ảo nên người mua chỉ nên tham khảo còn thực chất chỉ một số ít buộc phải mua vì nhu cầu thực", ông Thịnh nhận định.

Thực tế lượng giao dịch căn hộ chung cư không tăng cao như giá bán, phần nào cho thấy giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang "tăng ảo". Khi giá chung cư "tăng ảo", chủ đầu tư và sàn trung gian là các đơn vị hưởng lợi lớn nhất khi đạt được lợi nhuận tối ưu, trong khi vẫn thu hút được đối tượng mua là giới "siêu giàu" hoặc Việt kiều có nhu cầu đầu tư bất động sản. 

Bên cạnh đó, các chuyên gia nhận định việc "thổi giá" chung cư phần nào cho thấy "sức khỏe" yếu kém của các doanh nghiệp trong thời điểm thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán bất động sản như một cách huy động vốn do khó tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, không phát hành được trái phiếu. Thậm chí, không ít doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực trả lãi vay ngân hàng, trong đó có các khoản vay với lãi suất cao.