Giải pháp khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản

TP.HCM hiện nay đang có loạt dự án "trùm mền" vì doanh nghiệp thiếu vốn. Các dự án này chủ yếu rơi vào phân khúc căn hộ, nhiều công trình nằm tại vị trí đắc địa gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Áp lực dòng tiền với doanh nghiệp bất động sản

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là vẫn tín dụng ngân hàng và vẫn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Tuy nhiên, trong 2 năm qua, cơ cấu cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.

Cụ thể, theo ước tính của Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV dựa trên số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản, thì đến năm 2023, đã tăng lên tới 25%.

Nhìn chung trong năm vừa qua, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch. Bởi tài sản bảo đảm cho khoản vay của nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng yêu cầu trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước các quyết định giải ngân.

Trong những năm qua, chủ đầu tư ưu tiên phát hành TPDN để huy động nguồn vốn trung và dài hạn. Nguồn vốn FDI được đánh giá là điểm sáng. Tuy nhiên, các kênh vốn chính vẫn đang gặp thách thức, chưa thực sự ổn định. Nhiều doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM vẫn đang khát tiền.

Quỹ đầu tư bất động sản hướng đi mới cho doanh nghiệp

Các chuyên gia của VARS cho rằng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay chủ yếu phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đã đề xuất các giải pháp giúp khơi thông nguồn vốn. Bao gồm: Thứ nhất, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới.

Thứ hai, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Thứ ba, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đầy mạnh phát hành TPDN trở lại. Đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của doanh nghiệp trong một điều kiện kinh tế nhất định.

Thứ tư, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), căn cứ các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vẫn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...) hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Đáng chú ý, các chuyên gia đánh giá với bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của doanh nghiệp bất động sản. Việc đầu tư thông qua REIT có thể giúp khoản đầu tư của các cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của các nhà quản lý chuyên nghiệp.