Dự thảo Luật Đất đai cần làm rõ thế nào để xác định được giá đất thị trường

Trao đổi với phóng viên Báo Dân Việt, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Quốc hội đang xem xét đã thể hiện rất rõ bất cập trong khung pháp luật về đất đai.

GS Võ nêu rõ, đầu tiên là quan niệm về giá thị trường trong Luật Đất đai là như thế nào và làm thế nào để xác định giá đất thị trường.

"Một số ý kiến cho rằng không đề cập giá thị trường nữa mà đề cập giá nhà nước quy định. Tuy nhiên, để nhà nước quy định thì bắt buộc phải dựa vào giá thị trường, chứ không thể tự nghĩ ra một giá nào cho phù hợp", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Thứ hai theo ông Võ, giá đất phải dựa vào giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn như thế mới là nhà nước quy định. Tư duy về mặt biện chứng liên quan đến giá đất hiện nay là hoàn toàn sai lầm. Phương pháp định giá đất cụ thể vẫn còn nhiều tranh cãi khi trong hệ thống pháp luật còn băn khoăn sử dụng 4 hay 5 phương pháp.

"Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được coi là phương pháp định giá cụ thể, nhưng đây là phương pháp sai lầm hoàn toàn về mặt khoa học và không một quốc gia nào sử dụng. Bởi vì, cách tính của phương pháp này là bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (2 yếu tố này đều to UBND tỉnh quyết định). 2 yếu tố do con người xác định nhân với nhau mà ra yếu tố thị trường, đây là sai về logic tư duy. Và hiện nay, bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp về mặt khoa học định giá. Những bất cập này kéo theo nhiều sai lệch giữa giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định", GS. Đặng Hùng Võ nêu phân tích.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, việc sai lệch giữa điều chỉnh giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định dẫn tới việc khi nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường sẽ không đảm bảo lợi ích của người dân bị thu hồi đất phải chịu. Đây là yếu tố rất quan trọng để tạo ra sự công bằng cho nhà nước và người dân.

"Nếu việc bồi thường thu hồi đất không công bằng thì chắc chắn khiếu kiện sẽ nhiều. Và hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa có thay đổi để đảm bảo cân bằng lợi ích của người bị thu hồi đất", vị này nói.

Thứ ba, khi nhà nước giao đất, cho thuê đất mà định giá thấp hơn thị trường thì nhà nước cũng thất thu. Chính vì vậy, theo ông Võ hệ thống pháp luật về đất đai phải có nghiên cứu rất cụ thể, để phù hợp với tình trạng nền kinh tế của Việt Nam, bảo vệ được lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, cả 3 đối tượng này đều chịu thiệt thòi, nhận lại những thứ không tương xứng bởi quy định pháp luật về đất đai chưa rõ ràng.

GS. Võ cũng chỉ ra những bất cập trong Luật Đất đai cho thấy, hiện nay chưa có quy định khung pháp luật về quản lý giá đất, bởi vậy mới tạo ra lẫn lộn về mặt lợi ích và tạo ra sự thiếu ổn định, không có tính bền vững của xã hội.

"Những người có chuyên môn, có kinh nghiệm cần ngồi lại với nhau xây dựng lại khung pháp luật đất đai. Hiện nay chúng ta cần khung pháp luật ứng với mục tiêu đưa kinh tế Việt Nam trở thành một nền kinh tế có thu nhập cao, là một nước phát triển có thu nhập cao, thì mục tiêu này cần một khung pháp luật về đất đai hoàn toàn phù hợp với thị trường", ông Võ nhận định.

Nhấn mạnh, Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay chưa đảm bảo được các tiêu chuẩn, tiêu chí phù hợp với thực tiễn, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường còn cho rằng, thậm chí nếu sửa tiếp thì "càng vướng, càng rối".

"Hiện cách sửa của chúng ta cứ nhận ý kiến ở chỗ này lại sửa một ít, nhận ý kiến chỗ khác thì ngược lại, có khi lại trùng nhau. Ví dụ, 10 điểm trùng nhau, phù hợp được 3 điểm, 7 điểm lại không trùng nhau. Nếu tiếp tục sửa Luật Đất đai như hiện nay thì không khác gì việc "đẽo cày giữa đường". Chúng ta hãy bỏ "cái cày đẽo dở" đi, chúng ta mua hẳn "cây gỗ" mới thiết kế hoàn toàn thành "cái cày" có hiệu quả cao nhất. Nếu cứ sửa như hiện nay sẽ không đạt được bất kỳ mục tiêu nào cả ", ông Võ nhấn mạnh.