“Hôm qua vẫn con trâu, cái cày, hôm nay lập tức thành đô thị"

Tại toạ đàm với chủ đề “Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và Xu hướng mới” do Tạp chí Diễn đàn đầu tư - Bizlive tổ chức, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, để đo đếm sự phát triển của nền kinh tế bao giờ người ta cũng đo tốc độ đô thị hóa. Tỷ lệ đô thị hóa vẫn được coi là chỉ số phát triển của mỗi quốc gia.

Theo số liệu điều tra dân số và hộ gia đình 2019, tỷ lệ đô thị hóa nước ta mới đạt 34,4%, ngang mức đô thị hóa của Đông Timor và Campuchia, tức là quá thấp so với mức trung bình trên toàn thế giới là 55%. Trong khi đó, vào tháng 2/2019, Bộ Xây dựng cho rằng năm 2019, tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta sẽ đạt 40%.

Theo GS.Võ, ở Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa là thấp là một nhược điểm, nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao. Cụ thể, như khả năng tạo việc làm thấp, mất cân đối giữa dân số và hạ tầng, kể cả kỹ thuật, xã hội và môi trường. Các nhà đầu tư luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, giảm nhiều nhất các không gian hạ tầng. Một số "đô thị ma" đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu.

Ngoài ra, vị GS này cũng cho rằng, cách thức phát triển đô thị nước ta trong thời gian vừa qua dựa trên 3 hình thức: Một là nâng cấp các đô thị hiện tại (vẫn hay gọi là chỉnh trang đô thị); Hai là quy hoạch và chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đơn vị hành chính đô thị (chuyển một phần xã thành thị trấn; một phần huyện thành quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh); Ba là thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới.

Hạ tầng không theo kịp mật độ dân số đã dẫn tới những hệ luỵ quá tải về hạ tầng giao thông, giáo dục...

Sau năm 2004, khá nhiều nhà đầu tư tư nhân trong nước đã có tiềm lực đầu tư các khu đô thị mới trên quy mô lớn. Từ đó, nhiều dự án khu đô thị mới được hình thành với nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhất là từ khi Hà Nội được mở rộng. Hàng loạt khu đô thị mới được hình thành về phía Tây Hà Nội. Tương tự, TP. Hồ Chí Minh cũng có khá nhiều dự án khu đô thị mới mở rộng ra ngoại vi thành phố.

Tiếp sau đó, tại các tỉnh thuộc các vùng trọng điểm kinh tế cả Miền Bắc, Miền Trung và Miền Nam đều hình thành khá nhiều khu đô thị mới gắn với các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu. Quy mô của các khu đô thị mới cũng khá đa dạng, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì quan tâm đầu tư các khu đô thị mới quy mô lớn, có đầy đủ hạ tầng; nhà đầu tư vừa và nhỏ thì quan tâm đầu tư các khu đô thị quy mô nhỏ. Trong quá trình đầu tư này, cũng đã xuất hiện nhiều khu đô thị mới bị bỏ hoang phí.

Liên quan đến chủ đề “Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và Xu hướng mới”, Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho biết,  sau năm 2006, Nghị định 02 của Chính phủ về khu đô thị mới được ban hành. Đô thị mới khác hẳn với đô thị. Hành chính là thị xã, thị trấn, về góc độ đô thị thì nó là đô thị đặc biệt. Hà Nội với thành phố Hồ Chí Minh coi là đô thị đặc biệt. 19 đô thị loại 1 và khoảng 24 đô thị loại 2. Tổng số đô thị từ loại I đến hết loại IV chỉ khoảng 30%, còn lại là đô thị các loại còn lại.

“Ngày hôm qua vẫn con trâu, cái cày, lập tức thành đô thị. Đó không phải do các nhà quy hoạch mà do khâu tổ chức thực hiện có vấn đề”, ông Chiến nói.

Việc kết nối hạ tầng giữa các khu đô thị mới và khu dân cư còn nhiều khó khăn. 

Cũng theo ông Chiến, khi Chính phủ ban hành Nghị định 02, nhiều thay đổi cần phải được làm rõ. Nhiều người nói khu nhà ở với khu đô thị nhưng lại không phân biệt được giữa hai loại hình này. Khu đô thị mới chỉ từ năm 2006 Chính phủ mới ban hành. Như vậy, đô thị với khu đô thị là hai loại hình khác hẳn nhau.

Khu đô thị hiện nay không quy định về quy mô bao nhiêu, vì thế rất tùy tiện. 5,7 hecta, hay 20 hecta hay vài trăm hecta, diện tích bao nhiêu là đủ? Trong khi đó theo quy định cần phải đảm bảo đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng sinh hoạt.

Đặc biệt, theo ông Chiến, trong suốt quá trình phát triển, nhìn lại mới thấy nhiều bất cập. Bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại, vẫn xuất hiện những khu dân cư, những khu làng xã.

Bên cạnh đó, thực trạng phát triển các khu đô thị không đi kèm với phát triển hạ tầng dẫn đến các nhà đầu tư khi xây dựng chỉ chú trọng đến hạ tầng các khu đô thị mà nhà đầu tư làm, trong khi hạ tầng xung quanh chưa phát triển kịp.