Kiến nghị bỏ loạt cụm từ "râu ria", gây “rủi ro pháp lý” cho cán bộ công chức định giá đất

Trong góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, kiến nghỉ bỏ cụm từ "và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất" tại điểm b khoản 1 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Theo HoREA, bỏ cụm từ trên là do Luật Giá 2014 đã quy định "căn cứ định giá" và việc định giá phải "kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi" được quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 1 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đồng thời, cụm từ "và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất" cũng không tương thích với quy định "theo thời hạn sử dụng đất" tại cùng điểm b, nên không cần thiết đưa cụm từ này vào điểm b khoản 1 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai.

Kiến nghị bỏ nhiều cụm từ "râu ria", không cần thiết 

Ngoài kiến nghị bỏ cụm từ "và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất" tại điểm b khoản 1 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), HoREA còn đế xuất bỏ một loạt các cụm từ "xuất hiện với tần suất nhiều nhất, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến", "giao dịch có quan hệ huyết thống" hoặc "có những ưu đãi khác" tại khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

"Qua phân tích, HoREA nhận thấy quy định này có tính "định tính" và hầu như không thể xác định được tại thời điểm thẩm định giá, nên có thể gây rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan", ông Châu kiến nghị.

Cụ thể, phân tích rõ hơn về các cụm từ được cho là "không cần thiết" này, ông Châu cho hay, quy định "giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" là giá đất "xuất hiện với tần suất nhiều nhất" là bao nhiêu lần (?!). Rõ ràng, quy định này có tính "định tính" mà không được "định lượng". 

Hơn nữa, theo ông Châu, khi áp dụng thuật toán "xác suất thống kê" để định giá đất "được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định", sẽ không còn cần thiết phải xác định yếu tố giá đất "xuất hiện với tần suất nhiều nhất" vì giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường chính là giá đất bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế.

Quy định trên đây chưa bao gồm trường hợp địa phương không có giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất trước đó thì rất cần thiết phải quy định việc định giá đất được thực hiện theo "các phương pháp định giá đất" của pháp luật về đất đai.

Tiếp đến, quy định "giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" là giá đất "không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến" cũng có tính "định tính" và hầu như không thể xác định được kịp thời các yếu tố này (như thông đồng để tăng hoặc giảm giá hoặc hành vi đầu cơ đất đai…) tại thời điểm thẩm định giá.

Cuối cùng, quy định "giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" là giá đất "không chịu tác động của giao dịch có quan hệ huyết thống" thì vẫn chưa đủ vì chưa bao gồm các đối tượng theo "quan hệ pháp luật" (như nhận con nuôi; người được bảo trợ, nuôi dưỡng). 

Hoặc, quy định giá đất "không chịu tác động của giao dịch có  những ưu đãi khác" thì vẫn chưa đủ vì chưa bao gồm "quan hệ nội gián" có tính thông đồng, nên quy định này cũng có tính "định tính" và hầu như không thể xác định được kịp thời yếu tố "giao dịch có những ưu đãi khác" tại thời điểm thẩm định giá.

"Các quy định này còn làm phát sinh thủ tục hành chính (để xác định có hay không có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác) và còn làm tăng chi phí tuân thủ pháp luật của cả cơ quan nhà nước và người dân", ông Châu nói thêm.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA kiến nghị thay luôn cụm từ "xuất hiện với tần suất nhiều nhất, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác" tại khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bằng cụm từ: "và phù hợp với tình hình thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất tại địa phương do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định".

"Luật hóa" các phương pháp định giá đất và hệ số K vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Ngoài kiến nghị bỏ các cụm từ "râu ria", gây rủi ro pháp lý cho cán bộ định giá đất, HoREA cũng đề nghị Chính phủ xem xét "luật hóa" các "phương pháp định giá đất" và "hệ số điều chỉnh giá đất" (hệ số K) do UBND cấp tỉnh quy định, vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hiệp hội nhận thấy đã 20 năm qua, nhưng Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều chưa "luật hóa" các "phương pháp định giá đất", nhất là "phương pháp định giá đất hàng loạt" nhưng trên thực tế đã sử dụng "phương pháp định giá đất hàng loạt" để xây dựng "bảng giá đất" và cũng chưa "luật hóa" quy định về "hệ số điều chỉnh giá đất" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các thửa đất, khu đất, bởi lẽ "hệ số điều chỉnh giá đất" cũng đã được sử dụng "ổn định". 

Các quy định này đã thể hiện tính ổn định và hiệu quả trong nhiều năm qua nên HoREA đề nghị "luật hóa" vào Dự thảo Luật Đất đai.

"Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) xác định rõ việc "định giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện", bởi lẽ người sử dụng đất cũng có quyền định giá đất thuộc quyền sử dụng của mình và bổ sung nội dung này vào tiêu đề của Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)", Chủ tịch HoREA kiến nghị.