Mua đất phân lô cần biết điều này để tránh mất tiền

Bạn đọc Vũ Xuân Thiều (Kim Bảng, Hà Nam) hỏi: "Tôi vừa tích góp được một ít tiền muốn mua đất. Nhiều người giới thiệu nên mua đất phân lô, nhưng tôi vẫn chưa nắm rõ đất phân lô là gì? Khi mua đất phân lô cần lưu ý điều gì?

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa - Đoàn LS TP Hà Nội đã có những phân tích về những điều cần lưu ý khi mua đất phân lô.

Đất phân lô là gì?

Đất phân lô được hiểu là hình thức cá nhân, chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng lại quyền sử dụng mảnh đất này cho người khác để họ thực hiện các hoạt động như xây nhà, kinh doanh.

Vậy đất phân lô có thật sự an toàn? Khi mua đất phân lô cần lưu ý điều gì?

Lưu ý khi mua đất phân lô

Hiện nay tình trạng phân lô bán nền đất trái phép vẫn đang diễn ra hàng ngày, nhiều nhất phải kể đến các dự án "ma".

Sau khi chủ đầu tư dự án "ma" thu tiền của khách hàng nhưng khách hàng không nhận được đất thì sự việc lúc đó mới bị phát hiện và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Người mua đất cũng gặp một số rắc rối như không lấy lại được tiền hay đất cũng không được nhận. Vì vậy khi mua đất phân lô người dân cần tìm hiểu kĩ giấy tờ, quy định, thủ tục của lô đất đó.

Để tránh một số rắc rối như trên, người mua đất không nên nhìn vào độ hot của dự án hay lời hứa án của người bán mà cần phải trang bị cho bản thân một số lưu ý như sau:

Thứ nhất, người bán đất phân lô là chủ đầu tư: Nếu người bán đất phân lô là chủ đầu tư khách hàng nên lưu ý, xem xét kỹ lưỡng tính pháp lý dự án phân lô bán nền. Xác thực thông tin chủ đầu tư có được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không thông qua một số giấy tờ như quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép phân lô bán nền của UBND cấp tỉnh,…

Thứ hai, người bán đất phân lô là cá nhân thì khách hàng phải kiểm tra xem mảnh đất đó đã có quyết định chuyển đổi sang đất thổ cư chưa. Bởi vì theo quy định của pháp luật người dân ở tại các đô thị thành phố lớn chỉ được phép làm nhà trên đất thổ cư.

Cần chú ý là với những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn hẳn so với thị trường do ngân hàng thanh lý, người mua cần hết sức thận trọng cần tìm hiểu rõ lý do giá đất rẻ hơn là gì (nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp, pháp lý mập mờ…).

Thứ ba là người mua cần chọn mua những dự án những lô đất có cơ sở hạ tầng sầm uất hiện hữu xung quanh hoặc sắp đưa vào sử dụng trong tương lai gần để đảm bảo không mắc phải những cơn sốt ảo.

Thứ 4 là khi mua đất phân lô cần chú ý vấn đề đặt cọc: Trong thời gian vừa qua có rất nhiều trường hợp khách hàng mất tiền đặt cọc mua đất phân lô khi có sự cố xảy ra. Thông thường trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất với giá trị lớn người bán đất thường yêu cầu người mua phải đặt cọc để giữ đất. Và do tâm lý chủ quan nên người mua chỉ nhận phiếu đặt cọc hoặc viết giấy tay từ bên bán cung cấp.

Việc này khiến người mua gặp rủi ro cao vì nếu có sự cố xảy ra người mua khó có thể lấy lại tiền đã đặt cọc. Bởi vậy khi viết giấy đặt cọc, người mua nên công chứng, chứng thực văn bản này.

Cũng theo điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định các loại giao dịch, hợp đồng khi được công chứng sẽ được coi như một chứng cứ và không phải chứng minh các tình tiết sự kiện trong đó, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Do đó một giao dịch, hợp đồng khi qua công chứng sẽ được bảo đảm và ghi nhận về mặt hình thức, nội dung và tính pháp lý của văn bản đó.

Tuy nhiên, nếu đất phân lô hình thành đường giao thông thì có thể không cần công chứng hợp đồng đặt cọc nhưng cần có các giấy tờ chấp thuận của các cơ quan như chấp thuận đầu tư hạ tầng phân lô tách thửa tổng mặt bằng đấu nối hạ tầng.