Sống trong quy hoạch "treo", chờ đợi trong vô vọng

Dân Việt đã có cuộc trao đổi với Kiến trúc sư Nguyễn Trường Lưu, Chủ tịch Hội Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM - người có quá trình theo dõi xuyên suốt câu chuyện quy hoạch "treo" Bình Quới – Thanh Đa, xung quanh câu chuyện quy hoạch "treo" và giải pháp xử lý.

Vài tuần qua, những vấn đề liên quan đến bảng giá đất trở thành tâm điểm của dư luận, trong đó một trong những nhóm bị ảnh hưởng nặng nề nhất là người dân ở trong các vùng có quy hoạch "treo". Quy hoạch bán đảo Bình Quới – Thanh Đa đã có từ năm 1992, đến nay đã hơn 1/3 thế kỷ đi qua, người dân phải mỏi mòn chờ đợi. Theo ông, phải ứng xử như thế nào để làm giảm nhẹ thiệt hại của người dân?

-Mấy tuần vừa qua, thông tin về bảng giá đất dồn dập, một số đặt vấn đề rằng người dân sống trong các khu vực quy hoạch "treo" như Bình Quới – Thanh Đa nếu sau này được gỡ bỏ quy hoạch họ sẽ phải đóng tiền sử dụng đất rất cao… Nhiều người dân có những phản ứng, có những thắc mắc… Đối với người dân Bình Quới – Thanh Đa, trước đây, đất đai của người ta là từ đời ông cố, ông nội để lại nhưng Nhà nước làm quy hoạch, họ đã chịu cảnh sống trong quy hoạch "treo".

Ở Bình Quới – Thanh Đa, dù sát quận 1, trung tâm TP nhưng đời sống của người ta không hẳn là người đô thị. Với người Bình Quới – Thanh Đa điều kiện lớn nhất là đất mà xây nhà là vướng quy hoạch. Đáng mừng là họ tin tưởng Nhà nước không bỏ người ta, không để người ta thiệt thòi.

Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, TP điều chỉnh bảng giá đất, nảy ra bài toán khi đất ruộng của ông cha để lại nhưng thực tế đã được quy hoạch làm đất đô thị. Bây giờ giá đất được đẩy lên, có nghĩa là, trước đây vùng đó giá 3-4 triệu/m2 giờ lên 10 lần, 30 -40 triệu đồng/m2, tăng 20 lần thì giá đất 60 - 80 triệu đồng/m2. Lúc đó, giá đất để đóng tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên đất ở đô thị theo giá đất mới, tiền chuyển mục đích sử dụng đất lên đến vài chục triệu/m2. 

Với đời sống bà con vùng đó lâu nay không thể có tiền để đóng, đừng để người dân phải thiệt đơn thiệt kép. Đó là câu chuyện cần có giải pháp khi Luật Đất đai, bảng giá đất mới có hiệu lực.

Sau khi điều chỉnh bảng giá đất, cũng phải tính đến việc giải toả, đền bù theo giá điều chỉnh của TP để tránh trường hợp giá đền bù không phù hợp, người dân khiếu nại kéo dài, khiến dự án không thực hiện được.

Theo tôi, cần thống kê phân loại là người dân sống ở khu vực trong quy hoạch "treo" kéo dài, đất có nguồn gốc lâu đời, chưa qua chuyển nhượng… Đối với đối tượng này, họ không cần phải đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới. Nói tóm lại là cần có một chính sách phù hợp cho người sống trong các khu quy hoạch "treo" khi họ đóng tiền sử dụng đất. Chính sách này không áp dụng cho người mua đất nhằm mục đích để bán lại, họ phải thực hiện nghĩa vụ phải dựa trên bảng giá đất mới.

Chính sách có lợi cho cái chung nhưng không làm thiệt hại cho những người thiệt thòi. Gốc đất của gia đình, lần đầu tiên bán, lần đầu tiên chuyển mục đích sử dụng đất… phải giữ bảng giá đất cũ cho người ta.

Được biết, hiện nay TP đang tổ chức cuộc thi ý tưởng quy hoạch mới cho khu Bình Quới – Thanh Đa, với nền tảng hiện nay, theo ông, liệu lần này thành công hay lại như cũ?

-Không thể khẳng định liệu lần này TP có thành công hay lại như các lần trước, vấn đề là cách làm. Ví dụ như trước đây giao hẳn cho một nhà đầu tư lớn theo kiểu không có gì để mất. Một dự án lớn, số vốn lớn hàng tỷ USD đồng nghĩa cũng sẽ có một rủi ro lớn, các nhà đầu tư tính hệ số rủi ro rất cao, khi xảy ra việc này, việc kia họ sẵn sàng bỏ, chúng ta không thể ràng buộc, ràng buộc mạnh thì họ không đầu tư.

Là người có quá trình tham gia các dự án quy hoạch lớn, triển khai các quy hoạch lớn, tôi thấy có một số vướng mắc hay diễn ra, nhà đầu tư họ bắt chính quyền phải có vốn đối ứng, họ đầu tư 80% chính quyền đầu tư 20%, nhà đầu tư nhận đất sạch, chính quyền giải toả, chậm là bị phạt… 

Có nhiều bài học liên quan đến các dự án quy hoạch lớn, rút kinh nghiệm, vừa rồi TP làm vành đai 3 tiến độ giải toả rất tốt, tính đúng, tính đủ giá bồi thường đất cho người dân, chỉ cần tính đúng, tính đủ thì tiến độ giải toả rất tốt.

Trên thế giới, chúng ta cũng có thể học được nhiều kinh nghiệm từ việc quy hoạch, triển khai quy hoạch. Chính quyền quyền giải toả, làm hạ tầng, các nhà đầu tư vào đầu tư theo từng khu vực thì nhanh hơn nhiều.

Thứ 2, trong các cuộc họp tôi luôn có lưu ý lãnh đạo TP, ưu tiên 1 trong quy hoạch bán đảo Bình Quới - Thanh Đa là phải chú trọng tái định cư. Bán đảo Bình Quới - Thanh Đa diện tích hơn 400ha, cần dành ra 50 đến 100ha làm khu tái định cư, Nhà nước đầu tư hạ tầng, đưa người dân về đây tái định cư tại chỗ, không bắt người dân phải đi xa như Bình Chánh, Củ chi. Tôi nghĩ với giải pháp tái định cư tại chỗ người dân sẽ chấp nhận.

Với hiện trạng của người dân làm nông, học tập kinh nghiệm thế giới, chúng ta cần phải có giải pháp để tại việc làm sau giải toả cho người dân. Cho họ đi học để họ trở về phục vụ cho chính khu đô thị mới đó. Tạo điều kiện học nghề, yên tâm ổn định cho người bị thu hồi đất…

Rất nhiều quy hoạch lớn trên địa bàn TP đến nay đã kéo dài vài chục năm mà chưa có lối ra, vì sao?

-Đầu tiên phải khẳng định, phải có quy hoạch thì mới có thể phát triển đô thị, quản lý đô thị… Vấn đề còn lại cách thức thực hiện một quy hoạch. Thông thưởng quy hoạch phải đi kèm kế hoạch thực hiện quy hoạch, kế hoạch thực hiện kèm theo rổ tài chính. Việc này giống như chúng ta xây dựng một ngôi nhà, chúng ta phải có tiền, ấn định bao giờ xây nhà… thì chúng ta mới có thể biến ước mơ thành hiện thực, không thì cứ treo ở đấy.

Trong bất cứ quy hoạch phát triển đô thị nào, đầu tiên phải là quy hoạch giao thông, phát triển giao thông là phát triển kinh tế ngay. Vấn đề là ưu tiên, phát triển giao thông, ưu tiên quy hoạch 1/500, phần còn lại là để người dân xây dựng theo quy hoạch của chính quyền. Đối với những quy hoạch không có tính thực tế, không có mũi nhọn để phát triển thì tính khả thi thấp.

Trong bối cảnh nguồn lực của chính quyền có hạn trong khi những việc cần làm rất nhiều, kinh nghiệm trên thế giới với những việc này là như thế nào, thưa ông?

-Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, trong bất cứ câu chuyện quy hoạch nào cũng chú trọng chính sách gì ưu đãi, ý của chính quyền muốn gì, chịu mất cái gì và buộc nhà đầu tư cái gì.

Lấy câu chuyện giải toả nhà trên và ven bờ Nam của kênh Đôi, quận 8 làm ví dụ. Dự án này đã có gần 20 năm đến nay vẫn chưa thực hiện được và cũng sẽ không thực hiện được nếu tiếp tục suy nghĩ theo kiểu hiện nay. Trước đây TP thành công cải tạo kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, bến Hàm Tử… là do có gói vay ưu đãi. Trong bối cảnh không có vốn ngân sách, vốn ưu đãi cũng không có, chắc chắn phải đưa dự án giải toả bờ Nam kênh Đôi ra kêu gọi đầu tư.

Khi đưa dự án giải toả bờ Nam kênh Đôi ra để kêu gọi đầu tư thì nhà hoạch định chiến lược kinh tế phải giải được bài toán là ba nhà thống nhất với nhau, bao gồm: Người dân bị giải toả, nhà đầu tư và chính quyền.

Về phía người dân, họ phải được đền bù hỗ trợ ở mức hợp lý, được tái định cư tại chỗ thì họ mới chấp nhận.

Về phía nhà đầu tư, họ phải có lợi thì họ mới làm. Và nhà thứ 3 là nhà quy hoạch, hoạch định chính sách phải chấp nhận giải bài toán yêu cầu của người dân và nhà đầu tư.

Trở lại câu chuyện giải toả bờ Nam kênh Đôi, nếu giải chỉ giải toả một vệt nhà trên và ven kênh rạch, sau đó những dãy nhà đằng sau đó, giá sẽ tăng vài chục lần, tự nhiên họ được hưởng lợi. Trong khi đó, nhà đầu tư sau khi giải toả được một rẻo, muốn xây dựng nhà cao tầng lên để hoàn vốn thì nhà quy hoạch không cho do vướng chỉ tiêu quy hoạch như tầng cao, dân số… Những nhà hoạch định chính sách phải giải quyết được những xung đột này thì dự án mới có thể triển khai thành công.

Kinh nghiệm quốc tế, họ sẽ giải toả rộng ra với giá bồi thường thoả đáng, sau đó họ sẽ xây dựng một khu đô thị đồng bộ, vậy thì mới có thể biến dự án này trở thành khả thi. Bài toán nào cũng vậy thôi, 3 bên cùng có lợi, người dân được tái định cư tại chỗ, nhà đầu tư có lời, chính quyền giải quyết được một khu vực nhà trên kênh rạch.

Xin cảm ơn ông!