Thu thuế bất động sản thứ 2 có đẩy giá nhà TP.HCM lên cao?

Đánh thuế bất động sản thứ 2 nhằm hạn chế đầu cơ

UBND TP.HCM vừa có tờ trình Chính phủ việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM (thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP.HCM).

Đáng chú ý, TP.HCM đề xuất chủ trương cho thí điểm thu thuế với quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên. Mục đích của quy định này là thí điểm chính sách về thuế bất động sản làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung về sau. Đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay.

Liên quan vấn đề này, Sở Tài chính TP.HCM cho biết đến nay thành phố chưa đưa ra phương án cụ thể về vấn đề này. "TP.HCM đang xin cơ chế và nếu được thông qua về mặt chủ trương, thành phố sẽ xây dựng đề án chi tiết và trình lên các cấp", lãnh đạo sở cho hay.

Cách đây 5 năm, Chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai tại TP.HCM, nhưng sau đó không được thông qua. Có nhiều ý kiến phản biện, một trong số đó là thời điểm đánh thuế lúc đó vẫn còn quá sớm.

Lần này, TP.HCM tiếp tục đề xuất việc thu hút và tiếp tục có những góc nhìn trái chiều. Nhóm ủng hộ tin rằng đề xuất trên nếu được áp dụng sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn và có lợi với phần đông người dân.

Đồng thuận với đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, việc TP.HCM đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên là đi đúng với dự định đánh thuế tài sản của Bộ Tài chính đã nêu ra suốt thời gian qua.

Theo ông Châu, thu thuế bất động sản thứ 2 sẽ có tác động tích cực là hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường bất động sản, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp, giúp thị trường ngày càng minh bạch. Trước đó, năm 2021, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng từng có công văn gửi tới Thủ tướng Chính phủ đề xuất áp thuế tài sản nhằm nắn lại thị trường bất động sản.

Cụ thể, HoREA đề xuất xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng sau 3 năm tạo lập hoặc chứng minh được nhu cầu chính đáng thì áp mức thuế bình thường.

Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao đến rất cao nhằm loại bỏ đầu cơ, thao túng giá.

Cân nhắc nhiều yếu tố khi thu thuế bất động sản

Trong khi đó, nhiều chuyên gia lại lo ngại nguy cơ giá nhà sẽ bị đẩy lên cao khi nhà đầu tư phải chịu thêm khoản thuế mới. Chuyên gia Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết thuế bất động sản được phân loại thành thuế đất và thuế nhà. Ông Võ cho hay khi nói đến đánh thuế bất động sản thứ hai, hiện nay không có nước nào đánh thuế đối với thửa đất thứ hai mà họ áp dụng đối với căn nhà thứ hai.

Và loại thuế bất động sản thứ hai này, vị chuyên gia cho biết chỉ tồn tại ở thị trường như Singapore – nơi có nguồn cung bất động sản từ các dự án đạt được những chuẩn mực. Khái niệm bất động sản thứ hai không áp dụng được với Việt Nam, có những vùng nông thôn nghèo khó, còn có nơi lại đắt đỏ hơn Singapore như trung tâm Hà Nội hay TP.HCM.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng e ngại về mức độ sẵn sàng của thành phố để thí điểm đánh thuế. Ông Võ đặt câu hỏi TP.HCM đã quản lý được các bất động sản thứ hai bỏ hoang và mang tính đầu cơ hay chưa. Trong khi chưa có quy định về nguồn gốc tiền đầu tư bất động sản, việc lách quy định theo ông là không hề khó.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc nghiên cứu & phát triển DKRA cho rằng, phải xây dựng lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện, có thể là trong 2 - 3 năm tới ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ... Đặc biệt, vấn đề về cơ sở dữ liệu để quản lý đối tượng phải đóng thuế cũng cần được xây dựng một cách khoa học, từ đó mới xác định những người đó có sở hữu bất động sản thứ hai hay không.

Theo ông Thắng, muốn làm việc này cần có sự đồng bộ về dữ liệu quản lý đất đai, tham khảo mô hình ở các nước khác, quy định mỗi cá nhân được sở hữu bao nhiêu diện tích. Nếu vượt diện tích đó sẽ đánh thuế thế nào cho hợp lý. Ban đầu, có thể đánh thuế ở khu vực trung tâm trước, vì những người mua bất động sản ở đó là người có điều kiện. Nên áp dụng biểu thuế lũy tiến từ căn thứ hai trở lên. Ví dụ, căn thứ hai đánh thuế thêm 2%, căn thứ ba lên 5%, căn thứ tư lên 10% chẳng hạn.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025, sau khi thị trường bất động sản ổn định về dòng tiền, thanh khoản pháp lý... đồng thời Bộ Tài chính đã ban hành Luật Thuế tài sản năm 2024. Cũng theo ông Châu, vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần có sự chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản, hướng đến việc đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng.

Ông Châu cho rằng những trường hợp sở hữu căn nhà thứ hai trở lên với mục đích tích trữ tài sản kiếm lời nên bị đánh thuế. Nhưng cần phân loại cụ thể chứ không nên máy móc bởi lẽ phải xét đến diện tích căn nhà lớn hay nhỏ, cũng như chức năng sử dụng căn nhà đó và giá trị trên thị trường.

Do đó, rất cần thiết đánh thuế trên cơ sở kết hợp định tính (mục đích sử dụng), định giá (giá trị) và định lượng (số lượng) tài sản. Ví dụ: nếu là căn nhà thứ hai trở lên, không phục vụ mục đích để ở nhưng dùng vào việc kinh doanh có đóng thuế, không nên đánh thêm thuế tài sản trường hợp này vì phát sinh thuế chồng thuế.

Về giá trị, theo ông Châu không nên đánh thuế căn nhà thứ hai nếu tài sản này có giá trị thấp (ví dụ lấy mốc không đánh thuế nhà có giá trị dưới 2 tỷ đồng). Nếu căn nhà thứ hai nhưng diện tích quá nhỏ (TP.HCM có nhiều khu vực tồn tại loại nhà phố hẻm 10-15-20 m2 một căn) cũng không nên đánh thuế.