Tìm cách khắc phục tình trạng “kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu” tại TP.HCM

Theo đánh giá của các chuyên gia, TP.HCM đang trong tình trạng “kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu”. Điều này có nghĩa, thị trường nhà ở bình thường phải như hình kim tự tháp.

Trong đó, nhà ở bình dân, nhà giá rẻ, nhà ở xã hội chiếm phần lớn, ở dưới đáy của kim tự tháp. Các phân khúc còn lại như nhà ở trung cấp và cao cấp sẽ giữ dần vị trí phần thân và ngọn tháp. Tuy nhiên, đô thị lớn như TP.HCM lại theo mô hình ngược lại, lệch pha khi sản phẩm nhà ở cao cấp lại chiếm đa số ở phần đáy, còn phần đỉnh chóp là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM trong 5 năm qua (2020-2024) đã cho thấy rõ tình trạng sụt giảm rất lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Số lượng dự án nhà ở thương mại được Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong 5 năm qua rất ít, liên tục sụt giảm.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2020 không có dự án, năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án, năm 2023 có 2 dự án, 11 tháng đầu năm 2024 có 12 dự án (trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước dịch Covid-19).

Trước tình hình trên, để cải thiện nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền trên thị trường, HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh được ưu tiên chấp thuận dự án điểm do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hoặc dự án nhà ở thương mại trung cấp phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Viện giải lý do, Hiệp hội nhận thấy, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội đã góp phần xây dựng hoàn thiện các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại và làm đầy khoảng trống pháp luật do Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa quy định các phương thức tiếp cận đất đai này. Bên cạnh đó, Nghị quyết 171/2024/QH15 tạo điều kiện để tăng thêm nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở thương mại trên thị trường, tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại trung cấp và góp phần kéo giảm giá nhà, để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngoài ra, để khắc phục dần tình trạng mô hình kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu tại một số đô thị lớn, Hiệp hội đề xuất Dự thảo Nghị định cần quy định cơ chế để thực thi quyền và trách nhiệm của Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản theo khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định.

Theo đó, Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững”, để tái cấu trúc thị trường nhà ở thương mại, tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại trung cấp và góp phần kéo giảm giá nhà, để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Do vậy, cần thiết phải quy định cơ chế ưu tiên chấp thuận dự án thí điểm do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hoặc dự án nhà ở thương mại trung cấp phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.