Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Trái chủ "ôm" trái đắng vì đòn bẩy tài chính quá lớn?

Ảnh minh họa

116.085 tỷ đồng là tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm 2019 theo thống kê từ Bộ Tài chính. Con số này tăng hơn 74% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản chiếm 14% với 15.981 tỷ đồng.

Riêng tháng 7/2019, lượng trái phiếu doanh nghiệp hút tới 6.764 tỷ đồng và 300 triệu USD, được cập nhật Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA).

Còn tính từ khi Nghị định 163/2018/NĐ - CP của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp (ban hành 4/12/2018, hiệu lực 1/2/2019), gần như tuần nào cũng có đợt phát hành mới. Trong đó, lượng trái phiếu được phát hành bởi khu vực ngân hàng đạt 36.700 tỷ (36%), bất động sản 22.122 tỷ (19%), công ty chứng khoán 3,5% và 41,5% là của các nhóm ngành khác.

Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu Ngân hàng MSB.

Cuộc đua phát hành trái phiếu huy động vốn của DN địa ốc

Đóng góp vào 19% tổng doanh số trái phiếu phát hành trong thời gian qua có thể kể đến những cái tên quen thuộc như Hưng Thịnh Land, Địa ốc No Va (NVL), Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), FLC của ông Trịnh Văn Quyết, Tập đoàn Đất Xanh của ông Lương Trí Thìn hay như Tập đoàn Kinh Bắc (KBC) của ông Đặng Thành Tâm.

Mới đây, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng vừa thông báo hoàn tất phát hành 3 đợt trái phiếu với tổng giá trị 845 tỷ đồng nằm trong 6 đợt phát hành.

Công ty cổ phần Ðầu tư Văn Phú - Invest (VPI) cũng tung ra 8.000 trái phiếu với tổng trị giá 800 tỷ đồng, lãi đầu tiên áp dụng lãi suất phát hành là 12%/năm.

Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Cường Thuận IDICO (CTI)… cũng phát hành trái phiếu doanh nghiệp để hút vốn.

Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu Ngân hàng MBS

Cuộc đua phát hành trái phiếu được đẩy nhanh trong hai năm gần đây, không chỉ gia tăng về quy mô những đợt phát hành, mà mức lãi suất cũng lên cao đột biến. Trong khi phát hành trái phiếu của các nhà băng chỉ dao động quanh ngưỡng 7-8%, thì trái phiếu những doanh nghiệp bất động sản chào lãi suất 11-13%, cá biệt có những đợt phát hành gần 14,5%.

Điều đáng nói, mặc dù kênh trái phiếu được thúc đẩy với mong muốn giảm phụ thuộc nguồn vốn vào các ngân hàng thương mại. Tuy vậy, trong không ít đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hình bóng các nhà băng lại xuất hiện và ôm trọn lô.

Đơn cử như trong đợt phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu của CTCP Đầu tư Văn Phú VPI ngày 9/5 vừa qua, một ngân hàng cổ phần là đơn vị ôm trọn số trái phiếu này.

Ngoài ra, ngân hàng này cũng đã mua trọn toàn bộ trái phiếu với tổng mệnh giá 925 tỷ đồng do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du Lịch Hoàng Trường phát hành.

Ngày 12/6, CTCP Đầu tư và Xây dựng Vịnh Nha Trang đã phát hành thành công 650 tỷ đồng trái phiếu với nhà đầu tư duy nhất mua trọn toàn bộ lượng trái phiếu trên là Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB).

Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) là đơn vị ôm trọn số trái phiếu 740 tỷ đồng kỳ hạn 7 năm của Công ty Cổ phần Dịch vụ cáp treo Bà Nà cuối tháng 6 vừa qua. Techcombank cũng chính là ngân hàng sở hữu giá trị chứng khoán nợ của tổ chức kinh tế phát hành lớn nhất với gần 60.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2019.

Thứ tự ngân hàng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp

Xếp thứ 2 trên thị trường là SHB với 24.000 tỷ đồng chứng khoán nợ đầu tư, phát hành bởi các tổ chức kinh tế. Tiếp đến là BIDV với 22.600 tỷ đồng chứng khoán nợ từ các tổ chức kinh tế và Vietinbank đứng thứ 4 với gần 18.900 tỷ đồng. MB xếp thứ 5 với con số hơn 15.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, các ngân hàng khác cũng mạnh tay đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp như VPBank với 8.746 tỷ đồng, Vietcombank hơn 7.061 tỷ đồng, TPBank hơn 6.360 tỷ đồng, HDBank 5.700 tỷ đồng...

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa phát đi cảnh báo về việc 6 tháng đầu năm 2019 các ngân hàng mạnh tay đầu tư trái phiếu doanh nghiệp với tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và tiếp tục tăng nhanh. Số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn khi thị trường này chưa hồi phục vững chắc, hoạt động sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp còn nhiều khó khăn.

Vài ngân hàng đầu tư trái phiếu với mục đích khác ở mức cao và biến động lớn, khó kiểm soát hoặc tiếp tục đầu tư trái phiếu với mục đích cơ cấu lại nợ của tổ chức phát hành trong năm nay.

Do đó, NHNN yêu cầu NHTM phải kiểm soát nhằm hạn chế rủi ro. Trong văn bản, Thống đốc NHNN yêu cầu rà soát lại quy định nội bộ, bảo đảm ban hành đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật, đặc biệt là quy định nội bộ liên quan đến hoạt động mua trái phiếu doanh nghiệp về quản lý rủi ro, xác định các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, chính sách tín dụng đầu tư vào các lĩnh vực này...

NHTM tập trung rà soát việc đầu tư trái phiếu đối với các doanh nghiệp có số dư lớn, nhất là doanh nghiệp có quan hệ tín dụng với nhiều tổ chức tín dụng hoặc doanh nghiệp khác, bảo đảm tuân thủ đúng quy định về các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng. Đặc biệt là quy định về giới hạn cấp tín dụng đối với một khách hàng, một khách hàng và người có liên quan. NHNN sẽ xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp BĐS âm dòng tiền kinh doanh

Điều đáng nói, có không ít các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian vừa qua đang gặp vấn đề lớn về tài chính, dòng tiền âm.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) của ông Lương Trí Thìn là một điển hình. Là một trong những doanh nghiệp bất động sản báo lãi lớn quý II/2019 nhờ thanh lý tài sản. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 249 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận này đạt 556 tỷ đồng, tăng 29%.

Tuy nhiên, vấn đề của Tập đoàn Đất Xanh nằm ở việc âm dòng tiền kinh doanh gần 565 tỷ đồng trong quý II. Cùng kỳ năm trước, công ty âm 996 tỷ đồng. Đất Xanh cũng là doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh trong suốt 3 năm qua, kể từ 2016.

Nguyên nhân âm dòng tiền quý này chính nằm ở việc tăng khoản phải thu cuối kỳ 2.478 tỷ đồng, tăng 30% cùng kỳ năm trước. Tổng các khoản phải thu ngắn, dài hạn chiếm 51% tổng tài sản công ty.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2019 của Đất Xanh Group

Không chỉ thâm hụt dòng tiền, nợ vay cũng là vấn đề đáng quan tâm của Đất Xanh giai đoạn hiện nay. Giai đoạn 2015-2018, dự nợ vay ngắn hạn và dài hạn của công ty ông Lương Trí Thìn liên tục tăng mạnh, lần lượt đạt tỷ lệ trung bình 70% và 127%. Cuối tháng 6/2019, vay và nợ thuê tài chính của doanh nghiệp là 3.046 tỷ đồng. Kéo theo đó, chi phí lãi vay cũng tăng trên 38% so với cùng kỳ năm 2018.

Tính đến 30/6/2019, nợ phải trả là 8.658 tỷ đồng, vượt xa vốn chủ sở hữu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các khoản phải thu ngắn hạn của doanh nghiệp ông Lương Trí Thìn chiếm tới gần 7.964 tỷ đồng, tăng từ 5.567 tỷ cuối năm 2018 và vượt tổng doanh thu của doanh nghiệp.

Tương tự, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hiện cũng đang “ôm” khoản nợ lên đến hơn 7.600 tỷ đồng. Khoản nợ này đều là những khoản nợ dài hạn. Đồng thời, khoản mục nợ phải trả của Công ty từ năm 2015 là 5.270 tỷ đồng cũng đã tăng lên 43% lên mức 7.545 tỷ đồng cuối năm 2018.

Tại thời điểm cuối tháng 6, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của PDR trên bảng lưu chuyển tiền tệ âm 1.070,1 tỷ đồng (cùng kỳ dương 216,6 tỷ đồng). Nguyên nhân là do tăng các khoản phải thu lên 618,5 tỷ đồng, tăng các khoản phải trả là 364,6 tỷ đồng, tồn kho tăng từ 129 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước lên 892 tỷ đồng.

Dòng tiền hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản qua các năm, đv: tỷ đồng (Nguồn: HK tổng hợp)

Nam Long (HoSE: NLG) hay Đầu tư VRC (HoSE: VRC) cũng là 2 doanh nghiệp hiện đang âm dòng tiền kinh doanh tính đến cuối quý II/2019.

Tương tự, Địa ốc Hoàng Quân (HoSE: HQC) hoàn thành 13% kế hoạch doanh thu và 14% mục tiêu lợi nhuận. CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) đạt hơn 8.000 tỷ đồng doanh thu và 792 tỷ đồng lợi nhuận, hoàn thành 45% và 24%. CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (HoSE: SCR) hoàn thành 14% chỉ tiêu lợi nhuận và 45% doanh thu. 

Về doanh thu, CTCP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (HoSE: KDH) hoàn thành 41,7% mục tiêu, về lợi nhuận chỉ đạt 23,9% trong kế hoạch 900 tỷ đồng đặt ra. Trong khi đó, Địa ốc Hoàng Quân (HoSE: HQC) hoàn thành 13% kế hoạch doanh thu và 14% mục tiêu lợi nhuận.

Rõ ràng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng đòn bẫy tài chính quá lớn, trong khi thị trường bất động sản lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu đầu tư quá nhiều vào trái phiếu bất động sản, rất có thể ngân hàng sẽ "ôm" trái đắng vì đòn bẫy tài chính của những doanh nghiệp bất động sản.