Đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2: Cần thiết phải sửa đổi luật?

"Đất vàng" trong thời gian qua đang tạo nên những cơn sốt và đặc biệt qua các phiên đấu giá công khai các khu đất vàng tại các tỉnh thành trong cả nước đã để lại các ấn tượng sâu đậm chưa từng có trong thị trường bất động sản. Một trong những nơi được truyền thông, giới bất động sản, các nhà đầu tư và người dân quan tâm là kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 ở TP.HCM.

Liên quan tới vấn đề đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 "nóng bỏng tay" ở TP.HCM và nhiều địa phương gần đây, PV Dân Việt đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội).

Nhiều hệ lụy từ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2

Theo luật sư Trương Anh Tú, mức giá đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 được Nhà nước thừa nhận, công khai có lợi cho Ngân sách nhà nước gấp nhiều lần. Đồng thời Nhà nước cũng có cơ sở để khi thu hồi đất tính toán đền bù cho người dân với mức giá thỏa đáng hạn chế phát sinh khiếu kiện bồi thường khi thu hồi đất của dân.

Đặc biệt, việc đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tránh được hệ lụy so với cách làm trước đây. Đơn cử, việc giao đất, chỉ định nhà đầu tư đã gây ra nhiều vi phạm về quản lý đất đai ở địa phương gây thất thoát tài sản của nhà nước.

"Có thể thấy rằng kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 đã tạo nên tiếng vang trong thị trường bất động sản tại Việt Nam và so với mặt bằng trong khu vực Châu Á tại những nơi đắt đỏ nhất. Mặt bằng giá nhiều loại đất ở TP.HCM chắn chắn sẽ bị tác động nhiều mặt và giá bất động sản tại TP.HCM sẽ có khả năng lên cao nữa", luật sư Trương Anh Tú nhìn nhận.

Tuy nhiên vị Chủ tịch Công ty TAT Law firm Trương Anh Tú cho rằng, việc giá đấu thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới. Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở.

Đồng thời, không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác phải lên cao hơn, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư để làm nhiều dự án gặp khó hơn.

Thậm chí, sau khi đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2, nếu như doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng đủ tiền thì các hệ lụy nêu trên vẫn còn.

"Một mặt kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 này ngoài việc mang lại một số lợi ích còn có những mặt tiêu cực, hạn chế, có khả năng xảy ra đối với giá đất và thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến người dân khi giá đất ở các dự án sẽ có nguy cơ tăng cao tạo ra sự bất ổn cho thị trường sắp tới", luật sư Trương Anh Tú nhìn nhận.

Ngoài ra theo luật sư Trương Anh Tú, giá đất thị trường biến động theo chiều hướng ngày càng tăng cao và không giảm sẽ gây nhiều tác động về mọi mặt kinh tế xã hội và nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư sẽ không được đáp ứng.

"Khi các căn hộ "siêu cao cấp" tại các khu đất vàng mọc lên, sẽ đẩy giá cao ngất ngưởng chỉ phục vụ cho một bộ phận nhỏ trong xã hội là giới siêu giàu. Trong trường hợp này, nếu thực tế các dự án này triển khai thì rất khó đoán định được giá các căn hộ, dự án đó sẽ bán được cho ai hay khi xuất hiện trên thị trường nó sẽ tự được điều chỉnh bởi nhu cầu thật của thị trường", luật sư Trương Anh Tú nói.

Đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2: Cần sửa đổi luật?

Để khắc phục tình trạng tăng giá quá cao ở những khu đất vàng tại các tỉnh thành trong cả nước, đồng thời đảm bảo hài hòa quyền lợi của nhà đầu tư, nhà nước và người dân, theo luật sư Trương Anh Tú, cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cơ bản là doanh nghiệp được tiếp cận đất đai của nhà nước theo đúng giá thị trường thông qua hình thức bán đấu giá.

"Đây là một giải pháp rất tốt đã được chúng tôi phân tích và trên thực tế đã có kết quả khả quan khi nhà nước tổ chức đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 thành công và sắp tới có thể nhân ra ở các tỉnh thành khác khi áp dụng cơ chế tương tự", luật sư Trương An Tú nhấn mạnh.

Ngoài ra, cũng theo vị luật sư này, để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra xung quanh kết quả đấu giá đất quá cao tại các khu đất vàng ở các tỉnh thành phố trong cả nước, nhà nước cần xây dựng khung pháp lý về giá đất và cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá đối với các khu đất vàng.

Theo đó, việc điều chỉnh giá đất của nhà nước phải được tiệm cận với giá thị trường theo đúng quy định của điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất: "Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất". Cũng theo qui định tại Điều 113 Luật đất đai 2013 có nêu: "Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp".

Cũng theo vị luật sư này, sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2, trong thời gian tới UBND TP.HCM và các tỉnh thành khác cần có phương án điều chỉnh khung giá đất và cần phải điều chỉnh bảng giá đất ở địa phương cho phù hợp do tình hình thực tế giá đất trên thị trường có biến động theo tinh thần của khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013.

Đồng thời khi tiến hành đấu giá cần đảm bảo theo đúng trình tự thủ tục theo đúng qui định để tránh tình trạng quân xanh, quân đỏ để thắng đấu giá dẫn đến thất thoát nguồn lực tài chính, nguồn lực đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, theo cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư dự án mà phục vụ cho các mục đích khác của chủ đầu tư.

"Điều này cũng tránh việc đẩy giá đất quá cao thành những cơn sốt đất ảo, gây xáo trộn và bất ổn trong thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai của nhà nước cũng như ngân sách nhà nước không có được những khoản thu lớn để phục vụ các chính sách quốc gia đảm bảo lợi ích cho xã hội và người dân", luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.