Cẩn trọng khi giao dịch bất động sản - Bài 2: "Tuýt còi" các chủ đầu tư làm sai quy định

Minh bạch thông tin giúp người dân không "mua lầm"

Nhiều chủ đầu tư không hoàn thành các thủ tục pháp lý, khiến dự án rơi vào bế tắc, công trình xây dựng chưa hoàn thành khiến người mua nhà chịu khổ, nhiều năm không có nhà ở, thậm chí phải mất thời gian đi căng băng rôn, kiện tụng.

Trước thực tế nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp cố tình làm sai quy định, cơ quan chức năng, đơn vị quản lý về xây dựng thời gian qua đã có những biện pháp cứng rắn để chấn chỉnh. Theo đó, nhiều văn bản xử phạt các đơn vị vi phạm đã được ban hành với số tiền "khủng".

Đơn cử, tháng 5/2023 vừa qua, UBND TPHCM đã có quyết định xử phạt hành chính công ty Gamuda Land - chủ đầu tư dự án Celadon City (quận Tân Phú) với mức phạt 900 triệu đồng với hành vi huy động vốn không đúng quy định.

Cụ thể, Công ty Cổ phần Gamuda Land đã ký hợp đồng mua bán căn hộ cho khách hàng tại khu chung cư A5, thuộc dự án Khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng (dự án có tên thương mại Celadon City) tại phường Sơn Kỳ (quận Tân Phú) khi Sở Xây dựng chưa cấp "thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai". 

UBND TP.HCM buộc Gamuda Land phải trả lại phần vốn huy động không đúng quy định cho các khách hàng.

Ngoài ra, UBND TP.HCM cũng quyết định xử phạt Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Thịnh 500 triệu đồng vì công ty này ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) khi chưa được cơ quan quản lý nhà ở có ý kiến bằng văn bản đồng ý cho chủ dự án được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM cũng như Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, hiện nay những dự án đủ điều kiện kinh doanh, bán nhà ở hình thành trong tương lai đều được cơ quan chức năng cập nhật trên hệ thống website. 

Các sở, ngành đã rất nhiều lần ban hành văn bản, cũng như thông tin trên các phương tiện truyền thông cảnh báo về việc mua bán nhà, người mua cần tìm hiểu kỹ về các chủ đầu tư, cũng như dự án để tránh rủi ro.

Đáng chú ý, cơ quan chức năng cũng khuyến cáo các chủ đầu tư cần chuẩn chỉnh hơn trong công tác hoàn thiện pháp lý, hồ sơ… khi đầy đủ mới được phép huy động vốn, bán hoặc chuyển nhượng dự án.

Mạnh tay hơn với các chủ đầu tư vi phạm

Với kinh nghiệm lâu năm đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, anh Lê Nguyên Vũ cho biết việc cơ quan chức năng công bố công khai các dự án đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên các trang web là giải pháp hữu ích để người dân có thể tránh xa các dự án chưa đủ pháp lý. 

Trước đây, việc tiếp cận hồ sơ của các dự án vốn khó khăn thì hiện nay, cơ quan quản lý nhà nước đã công bố thông tin một cách rộng rãi giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin.

Về vấn đề này, luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, Luật quy định nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. 

Cụ thể, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 

Ông Hoan cho hay, trên thực tế thời gian qua thị trường xuất hiện nhiều chủ đầu tư vẫn lách luật bằng cách nhận đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng với số tiền từ 50 - 200 triệu đồng. Hình thức huy động vốn bằng loại hợp đồng góp vốn này lại nhiều rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. 

Cũng theo luật sư Hoan, pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể về mặt pháp lý đối với các hình thức nói trên. Do đó, hợp đồng thỏa thuận góp vốn này không được xem là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dạng hợp đồng góp vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu do đây là hợp đồng do vi phạm quy định pháp luật.

Ngoài ra, các cơ quan chuyên môn cần mạnh tay hơn với chủ đầu tư, xử phạt với tình tiết tăng nặng nếu cố tình vi phạm, trường hợp tái phạm sẽ ngưng không xem xét cấp, kiểm duyệt các hồ sơ pháp lý dự án và công bố rõ trên các phương tiện thông tin đại chúng cho người dân được biết.

Chia sẻ với Dân Việt, ông Phan Hoài Nam (nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM) cho hay, ngoài các giải pháp trên thì việc cần thiết trong thời gian tới là cơ quan hành chính cần đẩy nhanh việc xác định và thu các khoản phí thuế về đất đai dự án. Đồng thời, sớm tháo gỡ vướng mắc khó khăn về pháp lý, khơi thông thị trường sẽ hạn chế tình "bán lúa non" và khách hàng cũng không phải khổ sở căng băng rôn đòi tiền cọc như thời gian qua.

Còn tiếp...

×