Giải pháp cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

Cuối quý I/2022, gần hết thời hạn của thành phố Hà Nội giao quận Ba Đình di dời 5 nhà chung cư nguy hiểm cấp D (C8 Giảng Võ; Nhà A Ngọc Khánh; 148 - 150 Sơn Tây; Đơn nguyên 1, 3 tập thể Bộ Tư pháp; Nhà G6A Thành Công), quận này vẫn chưa thực hiện được.

Rất khó giải quyết trong vài tháng

Ngày 17/3 trao đổi với PV Dân Việt, ông Lê Viết Dũng - Phó giám đốc Ban quản lý đầu tư xây dựng quận Ba Đình cho hay, quận đang đề xuất TP lùi thời gian di dời dân thêm 2 tháng, đến tháng 5. 

Tiến độ di dân đang gặp phải nhiều vướng mắc do nhà tạm cư của thành phố bố trí cho quận ở phường Phú Thượng (quận Tây Hồ), xây dựng từ lâu, đến nay đã xuống cấp. 

Vị trí nhà xa, ảnh hưởng đến sinh hoạt, công việc, học hành của người dân. Nguyện vọng của người dân là gặp gỡ chủ đầu tư để trao đổi thỏa thuận về chính sách tái định cư trở lại có thời gian cụ thể.

"Đây vẫn là câu chuyện tồn tại cả chục năm nay, khó có thể giải quyết hết trong vài tháng. Hiện quy hoạch tổng thể chưa được phê duyệt, chưa có thiết kế tổng mặt bằng, yêu cầu của người dân rất khó để đáp ứng", ông Dũng nói.

Theo ông Dũng, trong vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hội, tính pháp lý và thẩm quyền, việc di dời chưa đầy đủ. Căn cứ theo Luật nhà ở, Nghị định 69/2021 thì thẩm quyền ban hành cưỡng chế di dời là của Chủ tịch UBND tỉnh/thành. Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã ủy quyền cho Chủ tịch quận Ba Đình nhưng chỉ ủy quyền cho việc cưỡng chế di dời nhưng chưa có ủy quyền cho quyết định di dời.

"Song song với hoàn thiện thủ tục pháp lý, chúng tôi sẽ sửa chữa lại nhà tạm cư đảm bảo cho người dân sinh sống tạm thời trong thời gian thực hiện xây dựng lại chung cư", ông Dũng nói.

Những nút thắt khó nhất

Từng nhiều năm tham gia xây dựng đề án cải tạo chung cư cũ của thành phố, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, vấn đề này đã được đặt ra từ năm 1998. Trải qua hơn 20 năm, con số thực hiện được "quá thấp".

Theo ông Nghiêm nguyên nhân chính khiến tiến độ chậm trễ do hệ thống văn bản pháp luật chưa đồng bộ, còn nhiều bất cập trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng, định hướng phát triển quy hoạch. Chính sách chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp. 

Định hướng phát triển quy hoạch cho những chung cư cũ ở Hà Nội, nên như thế nào để vừa giải quyết được thực trạng đồng thời tuân thủ theo định hướng quy hoạch chung. 

Trong nội đô, chủ đầu tư đề muốn xây dựng chung cư cao tầng nhưng như vậy sẽ phá vỡ định hướng quy hoạch chung về dân số, diện mạo đô thị và tiếp tục gây áp lực hạ tầng.

Ông Nghiêm cho rằng di dời giải phóng mặt bằng là bước đầu tiên, cũng là bước khó khăn nhất. Ông dẫn chứng các khu tập thể Thành Công, Trung Tự, Kim Liên …mật độ xây dựng tăng từ 35% lên 75-80% do người dân cơi nới, lấn chiếm đất lưu không. 

Nhà tập thể cũ của người dân mua được nhà nước cấp sổ đỏ, công nhận quyền sở hữu đất nên người dân được sử dụng phần diện tích chung của khu tập thể, nên càng khó khăn khi đền bù giải tỏa.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng nút thắt lớn nhất trong bài toán cải tạo chung cư là quy định pháp luật. 

Đất chung cư giống như đất ở đối với nhà ở liền đất, sử dụng lâu dài. Cư dân có thể không cho cải tạo với lý do dù nhà cũ hỏng vẫn là đất của họ.

"Chúng ta có dùng biện pháp thu hồi hay cưỡng chế cũng không ổn. Như ở các nước, đất ở, đất làm chung cư thì họ đều có thời hạn. Khi chung cư xuống cấp đến mức không thể ở được nữa, đồng thời cũng hết hời hạn quyền sử dụng đất ở đó. 

Như vậy họ phải đi tìm nơi ở khác, quy định này cũng làm cho giá nhà chung cư thấp đi rất nhiều.  Ở nước ta vẫn để đất chung cư vô thời hạn như đất ở, cơ chế này làm cho việc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ rơi vào bế tắc", ông Võ nhận định.

Cùng với đó, theo GS Võ, các đề án cải tạo chung cư cũ phải giải quyết được xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân. Điều quan trọng cần xác định là phương án cải tạo, xây dựng lại như thế nào, lợi ích được chia sẻ ra sao giữa chủ đầu tư và người dân, sau đó chỉ cần được sự đồng thuận của khoảng 70% cư dân thì phương án sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đề án mới gỡ được nút thắt cũ?

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội đánh giá đề án cải tạo chung cư cũ của TP Hà Nội ban hành tháng 12/2021 có nhiều điểm mới, giao nhiệm vụ rõ ràng. 

Quy hoạch mới sẽ do Sở Quy hoạch - Kiến trúc lập theo ba mô hình: tái lập lại chung cư, chung cư nhỏ lẻ thu gom ra vị trí thích hợp, các khu chung cũ gắn kết với các hạ tầng kỹ thuật.

Trường hợp không cân đối được dân số tái định cư, chính quyền sẽ tìm những khu vực để cho người dân có thể mua nhà ở các khu thương mại hoặc nhà nước có thể xây dựng các nhà ở xã hội ở các vị trí thích hợp, không tăng áp lực vào khu vực nội đô. Đề án cũng đưa ra các tiêu chí mới, chọn chủ đầu tư có năng lực, đồng thời có tiềm năng phát triển.

"Cái quan trọng để người dân đồng thuận đó là đa dạng hóa hình thức giải phóng mặt bằng, có thể tái định cư tại chỗ hoặc có thể mua nhà ở xã hội, thậm chí có thể tạo điều kiện đền bù thích hợp để người dân mua nhà ở khu thương mại. Thành phố còn đưa ra một phương án có thể đền bù bằng tiền để tự lựa chọn chỗ ở thích hợp", ông Nghiêm nói.

Theo ông Nghiêm, Nghị định 69/2021 của Chính phủ là "bước dột phá", gỡ nhiều nút thắt về chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Theo Nghị định này, tiêu chuẩn căn hộ tái định cư không nhỏ hơn 25m2; chủ sở hữu chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác ở cùng địa bàn nếu chung cư cũ được xây mới, cải tạo nhưng thay đổi công năng, mục đích sử dụng; hệ số K bồi thường bằng 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong "sổ đỏ". Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong "sổ đỏ" thì giải quyết theo pháp luật đất đai.

Các chủ sở hữu tầng một dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định, nếu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh...

Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho hay, thời gian tới thành phố thí điểm cải tạo một số khu chung cư cũ theo hướng tăng tiện ích đô thị, nâng giá trị của người dân, đáp ứng yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên cơ sở của định hướng quy hoạch chung và quy hoạch phân khu.

Định hướng quy hoạch chung của thành phố là đảm bảo khống chế về mặt dân số bên cạnh việc nâng tầng cao, nhưng phải giảm mật độ xây dựng và tăng các tiện ích để người dân có cuộc sống tốt hơn.