Bất động sản TP.HCM kỳ vọng phục hồi vào nửa cuối năm 2023

Bất động sản TP.HCM gặp khó khăn chồng chất

Năm 2022 vừa qua, thị trường bất động sản tại TP.HCM ghi nhận nhiều khó khăn khi sức mua, thanh khoản giảm mạnh, dòng tiền bị nghẽn, nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá tình trạng thiếu vốn không phải là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản mà pháp lý của dự án chính là điểm nghẽn lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án. Lỗ hổng quản lý cũng tạo cơ hội khiến một số cá nhân, tổ chức đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường.

Theo DKRA Group, năm 2022, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Mặt bằng giá có sự tăng nhẹ trong hai quý đầu năm, sau đó sụt giảm vào nửa cuối năm 2022.

Ghi nhận, nhiều phân khúc bất động sản sụt giảm về nguồn cung và sức cầu bởi áp lực lãi suất, tắc nghẽn dòng tiền… Cụ thể, phân khúc căn hộ tại TP.HCM ghi nhận 72 dự án mở bán (khoảng 26.681 căn) trong năm qua, tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20.713 căn, bằng 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021.

Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và các tỉnh giáp ranh. Phân khúc hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48,4% và 29,8% nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2% - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3/2022.

Nguồn cung mới nhà phố, biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sụt giảm mạnh so với năm 2021. Trong năm 2022, thị trường đón nhận 7.017 căn nhà phố, biệt thự đến từ 55 dự án, giảm 29% so với năm ngoái. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại và TP.HCM và Đồng Nai. 

Sức cầu thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 59% tương đương 4.147 căn, giảm 42% so với năm 2021. Mặt bằng giá bán sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều giảm ở nửa cuối năm 2022. Ở thị trường thứ cấp, mức giá giảm phổ biến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021.

Bên cạnh đó, phân khúc đất nền trong năm 2022 đón nhận 45 dự án với nguồn cung khoảng 6.806 sản phẩm, tăng 9% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.582 nền, xấp xỉ 67% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm nhẹ 2% so với năm trước. 

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương khi chiếm 74,5% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12% - 20% so với năm 2021.

Điểm nghẽn pháp lý, nút thắt của thị trường bất động sản 

Các chuyên gia nhận định bước sang năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM có những hồi phục nhất định kể từ quý 3 với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể. Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022 do các địa phương mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó tăng giá đột biến trong năm 2023.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20.000 căn); tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 12.000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý 4 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục giảm so với năm 2022, TP.HCM dự kiến dao động khoảng 700 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức ổn định trong năm 2023, các chính sách chiết khấu hướng đến khách hàng thanh toán nhanh.

TS. Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế cho rằng, "ánh sáng" của thị trường bất động sản và các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM có thể sẽ xuất hiện vào cuối năm 2023. Còn trước mắt, thị trường bất động sản có sớm ổn định hay không phụ thuộc vào việc sớm xử lý các yếu tố quan trọng về vướng mắc pháp lý của dự án, dòng tiền, tái cấu trúc của doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi, nhất là các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ...; đồng thời, phải có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn 2023 - 2024; đa dạng hóa nguồn vốn về tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư...

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNRea nhận định, trong quý 1, thị trường bất động sản sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng do trùng vào dịp Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý cần thêm thời gian. Bước sang quý 2 và 3, thị trường TP.HCM nhiều khả năng dần phục hồi, phát triển lành mạnh, minh bạch và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về pháp lý; các vướng mắc về vốn, pháp lý dự án sẽ dần được tháo gỡ.