Căn hộ dưới 5 tỷ vẫn hút khách tại thị trường TP.HCM

Căn hộ dưới 5 tỷ được nhà đầu tư săn lùng

Có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, ông Trần Huy (nhà đầu tư tại TP.HCM) cho biết mình đang tranh thủ lúc thị trường ảm đạm để săn lùng bất động sản bán cắt lỗ, giảm giá. Ông Huy cho biết dòng sản phẩm mình đang hướng đến là phân khúc căn hộ.

"Thị trường TP.HCM gần như tuyệt chủng căn hộ dưới 3 tỷ đồng rồi, nếu muốn mua thì chỉ có thể mua lại chung cư cũ. Nhưng dòng sản phẩm này thì mua để ở thôi chứ không thể đầu tư, chuyển nhượng.

Trong khi đó, nguồn cung thị trường thời gian qua rất nhỏ giọt, hiếm dự án mới đủ pháp lý được mở bán. Đa số các dự án tung ra thị trường có giá khá cao, dao động 4-6 tỷ đồng khiến tôi cũng không có nhiều sự lựa chọn. Vì vậy, tôi ưu tiên hướng đến căn hộ từ 5 tỷ trở xuống, được phát triển các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực để xuống tiền đầu tư", ông Huy chia sẻ.

Nghiên cứu CBRE Vietnam, 2 quý đầu năm 2023, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ đón nhận hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm.

Tính riêng quý 2/2023, không có dự án mới nào được mở bán. Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills, đánh giá thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm và giá bán tăng cao. Dữ liệu của Savills, phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm 86% theo năm, xuống 1.980 căn; trong đó nguồn cung quý II chỉ chiếm 19%. Không có nguồn cung mới hạng A, trong khi hạng C chiếm 77% thị phần.

Nguồn cung sơ cấp 6.700 căn giảm 59% theo năm, hạng C chiếm 45%, hạng B chiếm 35% và hạng A chiếm 20% thị phần. Giá bán trung bình 125 triệu/m2 thông thủy, tăng 44% theo năm do tồn kho hạng A và B giá cao.

Riêng về lượng giao dịch căn hộ trong nửa đầu năm tại TP.HCM chỉ đạt 1.170 căn, giảm 90% theo năm; trong quý II chỉ có hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm đạt 17%, giảm 56 điểm phần trăm theo năm. Trong đó, hạng C thu hút nhiều người mua hơn và chiếm 62% lượng bán. Dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua.

Ông Troy Griffiths cho rằng nửa đầu năm 2023, bất động sản chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc, do nguồn cung hạn chế xen lẫn tâm lý lo ngại của người mua trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn. Đặc biệt, tâm lý thận trọng của người mua đang gây áp lực không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trường. 

Giá căn hộ trung bình trong quý II vừa qua lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng/căn phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận người dân vẫn duy trì sức hấp dẫn.

Khảo sát của Dân Việt một số dự án có giá bán dưới 5 tỷ đang được giới thiệu ra thị trường trong thời gian gần đây, thu hút nhà đầu tư. Bao gồm: Dự án 9X An Sương của chủ đầu tư Hưng Thịnh, dự án Avarta Thủ Đức cũng của chủ đầu tư Hưng Thịnh, dự án Vinhomes Grand Park của chủ đầu tư Vinhomes, dự án Elysian Gamuda Land của chủ đầu tư Gamuda Land Việt Nam hay dự án giáp ranh TP.HCM Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group... 

Giá căn hộ đang vượt quá khả năng người mua, vì sao?

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, nhận xét giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố. Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần.

Chuyên gia này phân tích với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40-50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà, trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

"Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần tuý, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TP.HCM thời điểm này. Như vậy, để mua được nhà phải có thu nhập khá là cao, cũng như có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua đc 1 căn hộ trung bình", bà Giang nói.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Điều này khiến nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở (so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6 - 7 lần thu nhập).

Ông Nguyễn Hồng Hải - Chủ tịch VNO Group, cho rằng giá nhà tại TP.HCM đang vượt quá khả năng thu nhập của đại đa số người dân lao động. 

Thời gian qua, phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu/m2 (dưới 2 tỷ đồng) gần như tuyệt chủng trên thị trường. Nguyên nhân là vì giá liên tục leo thang, quỹ đất khan hiếm, thủ tục pháp lý dự án phức tạp, chi phí vật tư nhân công liên tục tăng... Qua đó, người lao động chỉ có thể trông chờ vào các chính sách phát triển nhà ở xã hội để bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường.