Cẩn trọng khi mua nhà qua đơn vị phát triển dự án bất động sản

Đơn vị phát triển dự án không phải chủ đầu tư

Một vài năm trở lại đây, khái niệm "đơn vị phát triển dự án" đã xuất hiện ngày một nhiều trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp giới thiệu là chủ đầu tư nhưng lại không trực tiếp tham gia vào quá trình phát triển công trình. Mọi hoạt động chính như quản lý tài chính, giám sát quá trình xây dựng, phân phối bán hàng đều giao cho một đơn vị khác thực hiện là nhà phát triển dự án. Điều này khiến nhiều người nhầm tưởng đó là chủ đầu tư.

Nhiều tên tập đoàn mới trên thị trường bất động sản, nhưng nhanh chóng trở thành "ông lớn" trên danh nghĩa "đơn vị phát triển dự án" của hàng loạt dự án "khủng".

Điển hình phải kể đến sự xuất hiện của Vimefulland. Theo giới thiệu, Vimefulland là một thương hiệu bất động sản của Tập đoàn dược phẩm Vimedimex ra đời năm 2014. Vimefulland là sự tiếp nối những thành công trong lĩnh vực kinh doanh dược phẩm, y tế, tài chính và đặc biệt kinh nghiệm tích lũy từ việc vận hành, quản lý và cho thuê văn phòng.

Vimefulland gắn liền với nhiều dự án "khủng" như: dự án The Eden Rose do Công Ty cổ phần đầu tư BĐS Thanh Trì làm chủ đầu tư; Dự án Iris Garden do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhuệ Giang; Dự án Athena Fulland do Công ty Công ty TNHH NKB Archi Việt Nam làm chủ đầu tư; Dự án The Emerald do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Mỹ Đình; Dự án Belleville Hà Nội do Công ty CP phát triển nhà ở Bắc Từ Liêm…Tại các dự án này, Vimefulland không trực tiếp đứng ra làm chủ đầu tư cho các dự án, mà chỉ giữ vai trò là đơn vị phát triển dự án.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thời gian qua, có nhiều dự án không được triển khai tiếp mà nằm đó nhiều năm dù ở vị trí đắc địa, đầy đủ hoặc một phần pháp lý nhưng vì chủ đầu tư không đủ tiềm lực để có thể thực hiện tiếp dự án.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án thường thủ tục phức tạp và tốn nhiều thời gian công sức nên chủ đầu tư lựa chọn thực hiện một hợp đồng hợp tác phát triển dự án. Trong đó, nhà phát triển dự án (Project developer) là những doanh nghiệp ký hợp đồng hợp tác với những chủ đầu tư không đủ tiềm lực này để cùng nhau lập lập kế hoạch phát triển dự án.

Khoảng trống pháp luật về "đơn vị phát triển dự án"

Theo phân tích của giới luật sư, pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể nào về "đơn vị phát triển dự án" hay "nhà phát triển dự án".

Những dự án ở đây thường là những dự án nằm ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp. Khi thị trường hồi phục trở lại, đây chính là "mỏ vàng" cho các công ty có tiềm lực, kinh nghiệm "nhảy" vào thâu tóm".

Trên thực tế, không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án. Theo đó, nhà phát triển dự án chỉ thực hiện các công việc đã cam kết trong hợp đồng, còn lại chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm, gánh vác rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra với khách hàng. 

Điển hình như trường hợp nội bộ "tranh đoạt" tại dự án Iris Garden do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhuệ Giang làm chủ đầu tư và Vimefulland là đơn vị phát triển dự án. Nhiều khách hàng tỏ ra "ngán ngẩm" trước tình trạng xung đột các cổ đông của công ty này. Một số người cho rằng, bản thân cổ đông còn không biết số tiền của mình tham gia góp vốn vào dự án đang đi đâu về đâu, thì rất có thể bản thân khách hàng "xuống tiền" vào dự án cũng có thể rơi vào "thảm cảnh" tương tự.

Hay hàng loạt dự án có đơn vị phát triển, nhưng chủ đầu tư lại tồn tại một cách mờ nhạt. Đến khi có tranh chấp xảy ra, các bên đùn đẩy trách nhiệm vòng quanh, không xử lý.

Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Tùng (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho hay, hiện nay, đơn vị phát triển dự án sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và thực hiện các hoạt động truyền thông cho dự án mà họ đã ký kết để bán hàng.

"Mặc dù có thể thấy nhà phát triển dự án làm thay vai trò của chủ đầu tư dự án nhưng thực chất lại không phải chủ đầu tư. Vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án tại một dự án bất động sản là khác nhau" luật sư Tùng khẳng định.

Ngoài ra, vị luật sư này cũng khuyến cáo, người mua nhà cũng cần tìm hiểu kỹ các nội dung liên quan đến hợp đồng mua bán, kiểm tra về tư cách pháp nhân và nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng. Tránh nhầm lẫn giữa vai trò của chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án để ký hợp đồng đúng luật, tránh rắc rối về sau. Khi mua nhà, người mua nhà bao giờ cũng ký hợp đồng với chủ đầu tư. 

"Người mua chỉ được chuyển nhượng khi đã có hợp đồng mua nhà của chủ đầu tư hoặc đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua nhà đó. Chủ đầu tư phải đáp ứng được điều kiện về vốn pháp định và vốn ký quỹ đối với từng dự án và có chức năng Kinh doanh bất động sản", vị luật sư nói.