Có nên dùng quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT?

Đây là một điểm rất nóng trong các kiến nghị mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi lên Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Tài chính, nhằm xây dựng đồng bộ cơ chế, chính sách, pháp luật, bịt kín các lỗ hổng, để đủ điều kiện khởi động lại phương thức đầu tư dự án theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, pháp luật hiện hành quy định cho phép nhà đầu tư công trình BT "được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác". 

Tuy nhiên, nếu chiếu theo một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì pháp luật hiện hành vẫn còn thiếu các quy định cụ thể về việc sử dụng "tiền thuộc ngân sách nhà nước" để thanh toán dự án BT.

Do đó, vấn đề đặt ra là rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Nghị định 63/2018/NĐ-CP và Nghị định 69/2019/NĐ-CP, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, quy định sử dụng tài sản công, trong đó có "tiền thuộc ngân sách nhà nước" để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT.

Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị bổ sung một số điều khoản mới của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, để bịt các lỗ hổng trong việc thanh toán cho nhà đầu tư BT theo hướng sau khi hoàn thành công trình, chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng "tiền thuộc ngân sách nhà nước", quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị thực hiện phổ biến việc bán đấu giá quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc, để tạo nguồn "tiền thuộc ngân sách nhà nước" để thanh toán Hợp đồng BT.

Lý giải việc phải đấu giá quỹ đất này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các quy định pháp luật hiện hành chưa phù hợp, chưa sát với thực tế vận hành dự án BT và chưa đảm bảo nguyên tắc ngang giá, có thể làm thất thoát tài sản nhà nước. 

"Bởi lẽ, sau khi phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông thì sẽ làm tăng giá trị đất đai, tạo ra chênh lệch địa tô rất lớn. Do vậy, chỉ có thực hiện phương thức đấu thầu, hoặc đấu giá quỹ đất này, thì mới đảm bảo nguyên tắc ngang giá và xác định giá trị tài sản công phù hợp với giá thị trường", ông Châu giải thích thêm.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị hạn chế tối đa việc sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán Hợp đồng BT và chỉ thực hiện phương thức thanh toán này, khi đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, như đã quy định tại Khoản (1.c) Điều 5 Nghị định 69/2019/NĐ-CP. 

Ngoài ra, chỉ nên sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán Hợp đồng BT trong trường hợp nhà đầu tư ứng trước tiền giải phóng mặt bằng cho Nhà nước, như đã quy định tại Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP.