Đắk Lắk: Giảm tiền trong hợp đồng bán đất, nông dân nhận "kết đắng"

Tháng 11/2018, vợ chồng bà Nguyễn Thị Hồng Tín và ông Nguyễn Thành Nuôi (xã Ea Mnang, huyện Cư M'gar, Đắk Lắk) bán 5 lô đất liền kề, diện tích hơn 11.000m2 (2 mặt tiền đường nhựa) và tài sản gắn liền trên đất cho vợ chồng ông Hồ Minh Cường và bà Nguyễn Thị Ngọc Thúy. Sau 3 năm, vụ việc vẫn chưa có hồi kết do người bán nói bán với giá 4,2 tỷ đồng, người mua nói mua với giá 1,705 tỷ đồng, trong khi hợp đồng công chứng chỉ 200 triệu đồng.

Bán 4,2 tỷ đồng, chỉ kê khai 200 triệu đồng?

Theo đơn cầu cứu gửi nhiều cơ quan cũng như trình bày tại các phiên tòa, bà Tín cho rằng 2 bên thỏa thuận mua bán với giá 4,2 tỷ đồng nhưng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng ngày 21/11/2018 chỉ ghi 200 triệu đồng. Vợ chồng ông Cường đã trả cho vợ chồng bà Tín 1,705 tỷ đồng và thỏa thuận khi ông Cường hoàn tất thủ tục chuyển nhượng phải thanh toán số tiền còn lại.

Việc thỏa thuận chỉ bằng lời nói và không được lập thành văn bản. Do ông Cường chưa thanh toán hết tiền, bà Tín chưa bàn giao tài sản, đồng thời khởi kiện đề nghị tòa tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng.

Trong khi đó, phía vợ chồng ông Cường trình bày, mua 5 thửa đất và tài sản gắn liền trên đất với tổng số tiền 1,705 tỷ đồng và đã thanh toán đủ. Ông Cường phản tố, đề nghị tòa tuyên buộc vợ chồng bà Tín bàn giao tài sản.

Bản án sơ thẩm ngày 6/8/2020 của TAND huyện Cư M'gar, cho rằng vợ chồng bà Tín trình bày bán với giá 4,2 tỷ đồng nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ. Mặt khác, nguyên đơn cho rằng do tin tưởng nhau nên không có giấy tờ thỏa thuận giá trị thực mà chỉ thỏa thuận miệng là không phù hợp.

Bởi lẽ, giữa 2 gia đình không có quan hệ thân thiết, giá trị tài sản chuyển nhượng rất lớn như vậy không thể chỉ giao dịch bằng niềm tin với nhau… Do đó, tòa án không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận đơn phản tố của bị đơn.

Tương tự, tháng 11/2020, TAND tỉnh Đắk Lắk phúc thẩm vụ án đã nhận định, vợ chồng bà Tín không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh các bên thỏa thuận bán với giá 4,2 tỷ đồng. Vợ chồng bà Tín vẫn xác lập hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông Cường.

Tòa cũng phân tích, hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/11/2018 với giá 200 triệu đồng là giả tạo, nhằm che giấu hợp đồng giá trị 1,705 tỷ đồng nên vô hiệu. 

Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng với giá trị 1,705 tỷ đồng vi phạm về mặt hình thức (không lập thành văn bản có công chứng) nhưng bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền, ký biến động sử dụng đất, các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng với giá 1,705 tỷ đồng là không vô hiệu? Bên cạnh đó, dù phân tích hợp đồng chuyển nhượng giá 200 triệu đồng là giả tạo nhưng tòa phúc thẩm lại quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng này, giữ nguyên bản án sơ thẩm (?!).

Tòa, viện "vênh" nhau!

Ngày 24/3/2021, Viện KSND Cấp cao tại Đà Nẵng đã quyết định kháng nghị giám đốc thẩm bản án phúc thẩm nói trên. Theo kháng nghị, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng với giá 200 triệu đồng là hợp đồng giả tạo nhằm mục đích giảm thuế.

Nguyên đơn cho rằng giá chuyển nhượng là 4,2 tỷ đồng, bị đơn cho rằng giá chuyển nhượng là 1,705 tỷ đồng. Theo quy định thì giá của hợp đồng là một trong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng vì vậy hợp đồng chuyển nhượng 200 triệu đồng là vô hiệu.

Bên cạnh đó, bản án phúc thẩm nhận định: "Hợp đồng chuyển nhượng với giá 200 triệu đồng là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng giá trị thực là 1,705 tỷ đồng nên vô hiệu" nhưng tại phần quyết định của bản án lại xác định hợp đồng này có hiệu lực là mâu thuẫn, không đúng với quy định của pháp luật.

Tòa sơ thẩm và phúc thẩm căn cứ vào số tiền đã thanh toán là 1,705 tỷ đồng và lời khai của bị đơn trong khi các đương sự không thống nhất và không có căn cứ chứng minh giá chuyển nhượng là 1,705 tỷ đồng.

Đáng chú ý, bản kháng nghị cho biết sau khi nhận chuyển nhượng 2 ngày, vợ chồng ông Cường đã thế chấp 1 trong 5 thửa đất để vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng và được ngân hàng định giá hơn 2,26 tỷ đồng.

"Thửa đất 160 là thửa đất nhỏ nhất trong các thửa đất chuyển nhượng nhưng chỉ sau 2 ngày, ngân hàng thẩm định giá hơn 2,26 tỷ đồng. Vậy tất cả 5 thửa đất ông Nuôi, bà Tín chuyển nhượng cho ông Cường, bà Thúy chỉ với giá 1,705 tỷ đồng có đúng với giá trị thực tế hay không?"- bản kháng nghị đặt vấn đề.

Cùng với một số phân tích khác, Viện KSND Cấp cao tại Đà Nẵng nhận định 2 bản án không có căn cứ, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng bà Tín. Đề nghị Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, hủy 2 bản án và giao hồ sơ cho cấp sở thẩm xét xử lại.

Tuy nhiên, ngày 8/7/2021, Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã có quyết định giám đốc thẩm và nhận định việc ghi trong hợp đồng chuyển nhượng với giá 200 triệu đồng là sự thỏa thuận tự nguyện của 2 bên. Cơ quan thuế xác định số tiền thuế phải nộp theo giá do Nhà nước quy định nên không có thiệt hại về số tiền thuế phải thu.

Do đó, việc ông Nuôi, bà Tín yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này với lý do giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nhằm mục đích trốn thuế là không có cơ sở!... Từ đó, Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng không chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm, giữ nguyên bản án phúc thẩm.