Đất vườn giá rẻ ven đô 'nổi sóng', nhưng cần cẩn trọng hàng loạt rủi ro

Đất vườn giá rẻ hút khách

Theo khảo sát của PV Dân Việt, một số khu vực đã xảy ra những cơn "sốt đất" nền ở Hà Nội thời gian trước đây như Đông Anh, Ứng Hòa, Thạch Thất… hay các khu vực tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Đà Nẵng... đã có thấy giá bất động sản không còn "nhảy múa". Lượng người quan tâm đến các thị trường này giảm mạnh.

Theo dữ liệu của một trang thông tin batdongsan.com.vn, sau khi đạt đỉnh trong tháng 3/2021, kể từ nửa cuối tháng 4 và tháng 5 mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản đã có dấu hiệu sụt giảm cùng với việc hạ nhiệt của cơn sốt đất nền. Đặc biệt, khi tình hình dịch bệnh tiếp tục phức tạp thời gian gần đây khiến thị trường bất động sản thêm trầm lắng hơn.

Trái ngược với thực trạng hạ nhiệt quan tâm ở phân khúc đất nền, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận điểm sáng đến từ phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô. Điều này xuất phát từ làn sóng "bỏ phố về quê" khi dịch bệnh xuất hiện.

Xu hướng này phát triển suốt năm 2020 và có phần chững lại vào thời điểm cuối năm 2020 và đầu năm 2021 khi đất nền "sốt" ở nhiều khu vực. Sang tháng 5, khi dịch bệnh tái bùng phát phức tạp hơn, xu hướng này đã lại nóng trở lại.

Cũng theo trang tin bất động sản trên, các khu đất có lợi thế về cảnh quan, thiên nhiên khu vực ven Hà Nội như Ba Vì, Hòa Lạc, Sóc Sơn, Quốc Oai, Sơn Tây, Xuân Mai… vẫn được nhiều người quan tâm tìm mua, giao dịch đều, giá tiếp tục tăng nhẹ 2-7% so với 1-2 tháng trước.

Theo một môi giới chuyên bán đất nhà vườn, trang trại ở Hà Nội cho biết, vùng Hòa Lạc, Ba Vì (Hà Nội) hay ở Hòa Bình, tuy không có hiện tượng sốt nóng nhưng đất trang trại, nhà vườn vẫn túc tắc có khách tìm mua. Tùy vị trí, loại đất, sẽ có mức giá phổ biến từ 1-2 triệu đồng/m2. Trong đó, khách có xu hướng tìm mua những mảnh đất có đường ra vào thuận tiện và có mức giá rẻ từ vài trăm triệu đến khoảng trên 1 tỷ đồng.

Cẩn trọng rủi ro

Có thể thấy, xu hướng nhiều người có tiền đua nhau đi mua đất ở các huyện vùng ven để làm nhà vườn, khu sinh thái nghỉ ngơi cuối tuần và các dịp lễ. Tuy nhiên, có nhiều người mua những mảnh đất rộng từ vài nghìn đến cả chục héc ta nhưng giao dịch chủ yếu bằng giấy tờ viết tay, không có sổ đỏ, chỉ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, luật Đất đai năm 2013 có quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây lâu năm) được Nhà nước gia trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cũng theo luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ 5 điều gồm: Có giấy chứng nhận (sổ đỏ); Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đất không có tranh chấp; Trong thời hạn sử dụng đất; Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính…

Cũng theo vị luật sư này, khi mua những mảnh đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua có thể gặp những rủi ro như: Khi xảy ra tranh chấp (với chủ đất cũ hoặc hàng xóm sống liền kề) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ bị Tòa tuyên vô hiệu vì không đủ điều kiện chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.

Hay, khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất. Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Ví dụ, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm... Do vậy, sau khi mua đất, người mua có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Một điều quan trọng nhất đó là mảnh đất không được thế chấp ngân hàng. Khi mảnh đất không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho người mua thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

"Yếu tố rủi ro nữa là khó bán lại mảnh đất đã mua. Đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, nếu sau này người mua muốn bán lại thì cũng rất khó vì ai cũng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro mà mảnh đất chưa được cấp sổ mang lại", luật sư phân tích.

Bên cạnh đó, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt tới 20 triệu đồng đối với cá nhân, tới 40 triệu đối với tổ chức.