Động lực nào khiến giá đất nông thôn ngoại thành Hà Nội tăng dựng đứng?

Không khỏi sốc vì giá đất nông thôn Hà Nội tăng mạnh

"Tôi sống đến ngần này tuổi, chưa bao giờ tưởng tượng được khu đất thuộc vùng nông thôn như nhà mình lại lên đến ngót trăm triệu đồng/m2, ngỡ là mơ nhưng hóa thật rồi", cụ Nguyễn Khắc Cung, 86 tuổi, người dân xã Hạ Mỗ, huyện Đan Phượng, Hà Nội thảng thốt.

Cụ Cung kể, trước đây, mảnh đất mới được đấu giá có lô trúng 99,2 triệu đồng/m2 là khu ruộng trũng, thường gọi là đồng Dọc, giáp ranh với xã Thượng Mỗ, rất hẻo lánh. Vài năm gần đây, Nhà nước làm tuyến đường N1 rộng 4 làn ô tô tránh nhau. Từ đó, giá đất ven đường N1 tăng theo cấp số nhân và chắc sẽ còn tăng nữa, nhất là sau cuộc đấu giá vừa qua.

Như Dân Việt đưa tin, ngày 28.7 vừa qua, huyện Đan Phượng tổ chức đấu giá 85 lô đất ở các xã Đan Phượng, Hạ Mỗ và Phương Đình, giá từ 35 triệu đồng/m2. Trong đó, 67 lô đất ở ven đường N1, xã Hạ Mỗ có giá từ 40 - 51 triệu đồng/m2.

Theo ông Lê Văn Mạnh, Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, có 1.252 bộ hồ sơ tham gia đấu giá, tức tỷ lệ chọi lên đến 14,7 hồ sơ/lô đất. Kết quả trúng đấu giá gây sốc nhất là lô đất có giá khởi điểm 49 triệu đồng/m2 nhưng được trả lên đến 99,2 triệu đồng/m2.

Ăn theo sức nóng của giá đất dịch vụ ven đường N1, giá đất mặt đường ô tô tránh tại xã Hạ Mỗ cũng giao dịch ở mức 45 - 60 triệu đồng/m2. Nhiều người dân ở xã Hạ Mỗ cho biết, cách đây 5 - 6 năm, giá đất mặt đường ô tô tránh ở đây chỉ khoảng 10 - 15 triệu đồng/m2, những mảnh đất trong ngõ, xe máy đi vào được chỉ vài ba triệu đồng/m2.

Tại một vùng nông thôn ngoại thành Hà Nội khác là huyện Thanh Oai, mới đây, giá đất tăng dựng đứng cũng khiến nhiều người giật mình.

Cụ thể, ngày 10/8 vừa qua, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất tại Khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. 68 lô đất có diện tích từ 60 - 85m2/lô với giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Kết thúc buổi đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất hơn 100,5 triệu đồng/m2. Hầu hết các lô đất có giá trúng từ trên 80 - 90 triệu đồng/m2; lô trúng thấp nhất là 63,5 triệu đồng/m2. So với mức khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô trúng cao gấp từ 5 - 8 lần.

Anh Trần Văn Hưng, một nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá kể lại cảnh chốt mua rào rào của một số khách hàng, có những người tham gia đấu cả vài thửa. "Thực sự dựng tóc gáy khi nghe mức giá khởi điểm của một số thửa chỉ khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng còn vượt 100 triệu đồng/m2. Thực lòng, tôi không biết vì sao họ mua cao đến thế, mua đất bất chấp bằng mọi giá vậy để làm gì", anh Hưng cảm thán và cho biết bản thân không dám đấu vì mức giá cao quá như vậy.

Vì sao giá đất nông thôn Hà Nội tăng dựng đứng?

Chỉ riêng mức trúng đấu giá đất tại 2 huyện Đan Phượng và Thanh Oai như trên đã phần nào cho thấy sức nóng của đất nông thôn vùng ven Hà Nội. Nhiều người không khỏi thắc mắc, động lực nào khiến đất nông thôn xa trung tâm Hà Nội lại tăng dựng đứng?

Bà Nguyễn Thùy Dung, 48 tuổi, chủ công ty môi giới bất động sản ở Đan Phượng cho rằng, một trong những động lực chính là hạ tầng giao thông vùng nông thôn Hà Nội vài năm gần đây được đẩy mạnh đầu tư nhằm đáp ứng chỉ tiêu lên quận trong tương lai. Nhiều tuyến đường liên huyện, liên xã được làm mới hoặc mở rộng; đường trong thôn, xã cũng mở rộng, trải nhựa rất khang trang. Nhất là từ năm 2023, tuyến đường Vành đai 4 được thi công, ngày càng hình thành rất rõ ràng…

"Đường mở ra là giá đất tăng. Điều này đã được kiểm chứng ở nhiều địa phương, qua không ít thời kỳ. Khi hạ tầng giao thông vùng nông thôn ngoại thành Hà Nội được đầu tư, thu hút dòng tiền lớn từ nội thành chảy về mua gom đầu cơ, chờ tăng giá", bà Dung nói.

Theo bà Dung, đô thị ở nước ta phát triển theo dạng "vết dầu loang". Câu chuyện giá đất ở khu Mỹ Đình, Cầu Diễn, Nhổn tăng dần khi đô thị phát triển chính là minh chứng sinh động, tạo tiền lệ để dòng tiền đầu cơ chảy ra ngoại thành mua đất chờ tăng giá.

Bà Dung kể thêm một minh chứng xác đáng nữa khi huyện được lên quận thì giá đất tăng sẽ tăng dựng đứng: Các quận Tây Hồ, Hoàng Mai… lúc còn là huyện, giá đất cũng không cao như bây giờ. Trong khi đó, gần đây, liên tục có những thông tin từ chính quyền thúc đẩy phát triển, hoàn thiện nhiều chỉ tiêu để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng… thành quận trong tương lai chỉ trong 5 năm tới.

Chưa kể, quỹ đất nội thành Hà Nội hay vùng gần trung tâm ngày càng cạn kiệt nên nhiều doanh nghiệp bất động sản đã vươn ra ngoại thành đầu tư. Giới đầu cơ rất nhạy bén nên nhanh chân gom đất ở những nơi có tiềm năng, chờ giá tăng bán kiếm lời.

Ông Nguyễn Trọng Bằng, 55 tuổi, ở quận Cầu Giấy, một nhà đầu tư bất động sản lướt sóng chuyên nghiệp, chia sẻ thời gian qua, ít có dự án bất động sản mới mở bán.

"Bất động sản mặt bằng cho thuê ế ẩm; bất động sản du lịch, đất trang trại nghỉ dưỡng cũng lặng sóng; bất động sản công nghiệp thì cần khoản tiền to… Dòng tiền đầu cơ bất động sản bí kênh đầu tư sẽ chảy luân phiên qua các loại sản phẩm: chung cư nội đô, đất nền vùng ven là những mặt hàng có nhu cầu ở thực, không cần quá nhiều tiền để tạo sóng", ông Bằng nói.

Theo ông Bằng, cách tạo sóng đất vùng ven Hà Nội không khó, chỉ cần thông qua các phiên đấu giá đất, trả giá loại đất có pháp lý rõ ràng này thật cao nhằm thiết lập mặt bằng giá mới. Khi đó, người dân có đất sẽ nảy sinh tâm lý giữ lại không bán, nghe ngóng thêm vì sợ hớ. "Cá mập" gom đất quanh khu đấu giá từ trước sẽ âm thầm bán ra để thoát hàng với giá cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định, trong 120 ngày sau khi trúng đấu giá đất, nếu không nộp đủ tiền sẽ bị mất cọc. Trong 120 ngày này, giới "cá mập" cũng đã kịp thoát hàng.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính cho rằng, trong bối cảnh kinh tế trong và ngoài nước còn nhiều biến động phức tạp, nhiều kênh đầu tư chưa cho thấy tiềm năng để dòng tiền tham gia.

"Gần đây, đầu tư vào thị trường vàng cũng khó khăn; thị trường chứng khoán, trái phiếu biến động mạnh, rủi ro lớn… Trong bối cảnh thiếu kênh đầu tư như vậy, nhiều người dễ lựa chọn đổ tiền vào bất động sản ở thực như chung cư, nhà mặt phố, đất nền vùng ven thành phố, trong đó có Hà Nội", ông Thịnh nói.