Khó kiểm tra giá trị giao dịch thật của BĐS, TP.HCM kiến nghị "khẩn" Chính phủ cho dùng hệ số K

Theo UBND TP.HCM, hiện nay trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, UBND TP.HCM đã chỉ đạo các sở ngành thực hiện đúng luật Đất đai 2013, Nghị định số 44 và các hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

"Tuy nhiên khi áp dụng thực tiễn thì có một số bất cập. Đặc biệt, việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do giao dịch bất động sản theo luật Thẩm định tại TP.HCM chưa minh bạch như các nước phát triển", báo cáo của UBND TP.HCM, nêu rõ.

Áp dụng hệ số K phù hợp với thực tiễn TP.HCM

Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định, phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu. Nhưng việc lập kế hoạch không thể thực hiện được, vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng nan giải. 

Đồng thời, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu cũng gặp nhiều khó khăn, chồng chéo của pháp luật, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện. 

Trong khi đó, việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn nhiều vướng mắc và hạn chế. Hiện nay, Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền ban hành các phương pháp thẩm định giá.

UBND TP.HCM cho rằng việc áp dụng hệ số K trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm nổi bật. 

Đầu tiên là cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện. 

Tiếp đó, việc áp dụng hệ số K cũng đảm bảo xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất. Khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt. 

Ngoài ra, việc này cũng tạo sự chủ động cho các nhà đầu tư xây dựng kế hoạch kinh doanh, khuyến khích nhà đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp, nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai, trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.

Qua kết quả thẩm định giá đất cụ thể thời gian vừa qua cho thấy, căn cứ các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn của Nghị định 44, Thông tư 36, giá đất cụ thể của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất, như: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng/sàn xây dựng, mục đích sử dụng đất… Vì vậy, khi các yếu tố này thay đổi thì mức giá đất cụ thể khác nhau.

Do đó, theo UBND TP.HCM, nếu hệ số K được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng, ảnh hưởng đến giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất, sẽ đồng thời phát huy ưu điểm, vừa đảm bảo phương pháp định giá khoa học và phản ánh giá trị quyền sử dụng đất đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể của dự án. 

Đồng thời cũng thống nhất phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp có giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng và trên 30 tỷ đồng.

UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP.HCM xây dựng và ban hành hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, không phân biệt trên hay dưới 30 tỷ đồng, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất theo các phương pháp thẩm định hiện nay. Điều này phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn TP.HCM.