Kiến nghị trong 15 năm qua, điều này nếu được thông qua thì cán bộ đất đai hết lo bị “dính” án

Cụ thể, theo đề xuất này, UBND TP.HCM sẽ xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn và trình HĐND thành phố thông qua.

Trên cơ sở đó, UBND TP.HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá đề xuất này không chỉ là mong mỏi bấy lâu nay của cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS), mà còn là nhiệm vụ HoREA kiên trì đeo đuổi kiến nghị trong 15 năm qua.

"Việc áp dụng 'phương pháp điều chỉnh giá đất' để xác định 'giá đất cụ thể' vừa tăng cường thêm trách nhiệm và tính chủ động của HĐND, UBND cấp tỉnh; giúp đơn giản hóa, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giúp cho môi trường đầu tư tăng thêm tính minh bạch, thông thoáng.

Đặc biệt, phương thức định giá đất có tính đột phá này vừa loại trừ được cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu, tiêu cực; vừa tránh cho cán bộ công chức có thể bị vướng rủi ro trong thi hành công vụ khi thực hiện công tác định giá đất, thẩm định giá đất dự án" - ông Lê Hoàng Châu đánh giá.

Dẫn chứng cho nhận định này, ông Châu cho biết, theo Điều 112 - Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã quy định 5 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, ngoại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, 4 phương án còn lại đều dễ nảy sinh hàng loạt bất cập. Chẳng hạn, công tác xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án BĐS, nhà ở thương mại thường bị kéo dài trên dưới 3 năm, thậm chí lâu hơn.

Việc áp dụng 4 phương pháp định giá đất, chủ yếu là "phương pháp thặng dư" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án BĐS dễ tạo ra cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu, tiêu cực. Điều này dễ dẫn đến hiện tượng "đi đêm" thỏa thuận "cưa đôi, cưa ba" vừa làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa làm thị trường BĐS thiếu minh bạch.

Đặc biệt, việc áp dụng 4 phương pháp định giá đất, chủ yếu là "phương pháp thặng dư" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án BĐS đã dẫn đến một số vụ việc cán bộ công chức "bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ".

Hoặc ngược lại càng làm cho cán bộ công chức có tâm lý "quá sợ" có thể "bị vướng rủi ro pháp lý" nên lại có xu hướng định giá đất quá cao so với giá thị trường, làm tăng chi phí đầu tư dự án, làm tăng giá bán nhà mà chính người mua nhà phải gánh chịu. 

Thực tế, đã xảy ra một số trường hợp định giá đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quá cao nên đấu giá không thành, không huy động được nguồn lực cho ngân sách nhà nước…

Được biết, "bảng giá đất" giai đoạn 2020-2024 được UBND TP.HCM ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020, nhưng thành phố chưa sử dụng thẩm quyền "cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất" (theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 96/2019/NĐ-CP).

Vì vậy, mức giá đất cao nhất của "bảng giá đất" tại các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Quận 1) chỉ là 162 triệu đồng/m2, bằng với mức giá tối đa của "khung giá đất".

Ngoài ra, thành phố cũng đã quy định "hệ số điều chỉnh giá đất" năm 2021 để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn thành phố theo 05 khu vực: Khu vực 1 là 2,5; Khu vực 2 là 2,3; Khu vực 3 là 2,1; Khu vực 4 là 1,9; Khu vực 5 là 1,7.

Quy định này dẫn đến "mức giá đất tối đa" năm 2021 của thành phố chỉ là 162 triệu đồng/m2 x 2,5 = 405 triệu đồng/m2. Trong lúc giá thị trường tại các vị trí đất này cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất, thậm chí có tuyến đường lên đến hơn 1 tỷ đồng/m2.