Lướt sóng bất động sản sẽ gặp khó vì không thể thanh khoản?

Thị trường bất động sản bắt đầu đóng băng?

Theo số liệu thống kê của một số đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận, trong tháng 4, lượng quan tâm đến bất động sản (đại diện cho nguồn cầu) đã giảm 14% so với tháng liền trước. Trong đó, mức độ quan tâm so với tháng 3 ở phân khúc đất nền giảm 18%, nhà riêng bán giảm 12% và căn hộ chung cư bán giảm 10%. 

Không chỉ việc trên các diễn đàn mua bán, trao đổi bất động sản bị giảm sức mua, mà các giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng đang bị chững lại.

Theo DKRA Vietnam, dù giá chào bán vẫn tăng nhưng thanh khoản đất nền thứ cấp tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã sụt giảm từ tháng 4 đến nay, phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. 

DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung và sức cầu trong tháng tiếp theo sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường. Giá bán thứ cấp căn hộ tại thị trường TP HCM trong tháng 5 duy trì xu hướng đi ngang với mức thanh khoản sụt giảm đáng kể, phần lớn đến từ việc các hồ sơ vay mua nhà không được ngân hàng phê duyệt giải ngân trong tháng.

Chia sẻ với báo chí, TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng. 

Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt.

Một số lý giải cho rằng nhiều doanh nghiệp vì không làm ăn được nên họ bỏ tiền vào bất động sản, người dân cũng vì chán làm ăn nên cũng bỏ tiền vào kênh này, một phần cũng vì sợ lạm phát. 

Tuy nhiên, theo TS. Hiển, những lý giải này đều không có tính logic về kinh tế. Bởi vì khi một nền kinh tế đang khó khăn, dù người có tiền hay không có tiền cũng không ai đi lo bỏ tiền vào kênh đầu tư dài hạn là bất động sản.

"Đầu năm 2022, cùng với việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong việc xử lý một số doanh nghiệp thì người ta mới thấy rằng năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Và việc tăng giá bất động sản trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Ông Hiển đưa ra nhận định, việc nhiều người tỏ ra ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện nay, thậm chí là đổ thừa cho siết tín dụng. Nhận định này chỉ là bề nổi, nhằm trấn an những người đang đầu tư hoặc sẽ đầu tư rằng, nếu Nhà nước hết siết tín dụng thì thị trường sẽ lại tăng.

Nhưng thực chất nếu nhìn trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với giá có thể mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hoặc sử dụng,… ngày càng xa rời. Không có một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ tăng mãi.

TS. Hiển cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay gần giống với thời điểm năm 2012. Sau giai đoạn tăng nóng trong giai đoạn 2009 – 2010, NHNN thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản thì ngay lập tức thị trường gặp khó khăn. Chỉ khác ở chỗ, bất động sản hiện nay chưa thấy xuất hiện tình trạng giảm giá mạnh như năm 2012.

Theo phân tích của TS. Đinh Thế Hiển, thị trường hiện nay đang "đứng hình", bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. 

Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng.

Đầu cơ, lướt sóng bất động sản đã "hết thời"?

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, việc nhiều người dùng từ "siết tín dụng" vào bất động sản là không đúng, bởi Ngân hàng Nhà nước đang chỉ đạo các ngân hàng thương mại thực hiện nghiêm tỷ lệ cho vay với bất động sản chứ không phải giảm tỷ lệ.

Thời gian tới, không có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng mà sẽ tiếp tục giữ nguyên việc quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản đúng chuẩn.

"Những doanh nghiệp đã sử dụng vốn vượt quá mức và những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn. Tình trạng này mới bắt đầu và việc đóng băng sẽ tiếp tục kéo dài trong nhiều tháng nữa", ông  Hiển đưa ra dự báo.

Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn 2014 – 2015, nhờ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ nên thị trường dần được phục hồi. Từ năm 2016 trở đi, nhờ kinh tế phát triển tốt, thị trường bất động sản tăng trưởng liên tục. 

Thời điểm năm 2019, giá bất động sản đã ở mức cao nhưng đến giai đoạn 2020 – 2021 dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh nhưng giá vẫn tiếp tục tăng.

Vị chuyên gia này cho rằng, thực trạng trên đã khiến không ít người khẳng định một cách chắc nịch giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Nhưng họ quên rằng năm 2008 cũng có nhận định như vậy và đến năm 2012 thì thị trường giảm giá khá mạnh ở nhiều phân khúc.

Ông Hiển tiết lộ, hiện nay rất nhiều người vẫn đang ôm đất vì tin rằng giá chỉ tăng chứ không giảm. Nhưng theo khảo sát của chuyên gia này ở một số khu vực, giá đất tăng chủ yếu là do môi giới thổi.