Nhiều bất cập quanh tính pháp lý của bất động sản có thời hạn

Đó là nhận định chung của các chuyên gia kinh tế, chuyên gia bất động sản (BĐS) tại Hội thảo “Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”, diễn ra tại TP.HCM ngày 16/8.

Các chuyên gia kinh tế, BĐS bàn về tính pháp lý sở hữu BĐS có thời hạn ở Việt Nam. Ảnh: Quốc Hải

Theo các chuyên gia, điều quan trọng hiện nay là khung pháp lý phải rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người dân, quy định về thuế được điều chỉnh trong tương lai như thế nào? Chúng ta không thể đợi chờ thay đổi của người dân mà phải bắt đầu thay đổi từ khung pháp lý: Thuế, giá,… để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn.

Ở nước ngoài quy định ra sao?

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, ở một số nước có quy định về thời  hạn sở hữu BĐS, chẳng hạn Thái Lan cho phép sở hữu lâu dài, Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm. Riêng Philippines, chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm. Đó là một số nước trong khu vực, còn nếu tính toàn thế giới thì hiện có hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn cả. Như vậy, có thể thấy, ở nhiều thị trường dù là sản phẩm BĐS để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn.

Tại Việt Nam, nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm, cũng chỉ được sở hữu tối đa 50 năm. Riêng đối với BĐS nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50 - 70 năm. Tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm, nhưng số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan. Indonesia được sở hữu lâu dài, tuy chưa có nguồn chính thống để đưa ra con số chính xác. Riêng Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40 - 50 năm.

“Nhiều quốc gia có khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của BĐS - được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu (như Singapore). Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines. Đặc biệt, có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng BĐS đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn", bà Dung nói.

Cũng theo bà Dung, đối với thị trường Việt Nam, nhà đầu tư khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian thì cần lưu ý yếu tố pháp lý quan trọng nhất.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chia sẻ về kinh nghiệm sở hữu bất động sản của nước ngoài (Ảnh: Quốc Hải)

“Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu: 50 hay 30 năm? Với loại hình BĐS nghỉ dưỡng, chúng tôi được biết ở các thị trường đã phát triển chỉ có thời hạn 30 năm. Tại Việt Nam, có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu… Các yếu tố pháp lý này có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?”, bà Dung lưu ý.

Còn ông Trần Tấn Tài - Giám đốc Công ty Luật City thì cho biết, đa số các nước đều giống Việt Nam, nhưng họ có hạn chế. Chẳng hạn, Trung Quốc chỉ cho phép người địa phương sở hữu căn nhà thứ nhất, còn nếu từ nơi khác đến, họ đánh thuế khá cao. Còn ở Singapore, trước đây, nước này quy định quyền sở hữu tư nhân thì sau này hết thời hạn cho thuê phải trả lại cho nhà nước. Sau khi hết thời hạn, sẽ thành lập hội đồng để xem liệu có tiếp tục gia hạn hay không, phải không vi phạm cam kết quy định địa phương, nếu tốt cho thuê tiếp nếu không sẽ không cho thuê nữa.

“Chúng ta có thể nghiên cứu kinh nghiệm các nước để có các chính sách phù hợp với các sản phẩm BĐS có thời hạn”, ông Tài nói.

Cần thay đổi từ khung pháp lý

Thực tế, vấn đề pháp lý của những sản phẩm BĐS “có thời hạn” hiện nay chưa rõ ràng là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư còn e dè. Chẳng hạn với sản phẩm condotel, nếu công nhận condotel lâu dài thì lại vướng Luật Đầu tư.

Về vấn đề này, ông Trần Tấn Tài cho rằng: “Nếu condotel xây trên đất ở thì sao, tôi cho rằng chúng ta không nên quan tâm đến tên gọi của từng công trình, mà cần phải gom những phát sinh qua năm tháng và cần phải điều chỉnh điều 153 của Luật Đất đai, thương mại dịch vụ có thể chấp nhận sở hữu 50 năm. Khi đó, chắc chắn sẽ thu hút được nhà đầu tư”.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Dương Thùy Dung lại tỏ ra tiếc nuối. Theo bà Dung, Việt Nam đi sau tất cả các quốc gia khác, những thị trường có cùng tiềm năng có đường bờ biển dài như Việt Nam thì số lượng condotel cao gấp 3 lần so với thị trường Việt Nam. Tại Việt Nam, những dự án có bán căn hộ có thời hạn hiện rất thấp và chủ yếu vẫn là căn hộ vô thời hạn.

“Quan điểm sở hữu vô thời hạn thay đổi nhiều ở các quốc gia khác. Chúng ta không thể đợi chờ thay đổi của người dân mà bắt đầu từ khung pháp lý: Thuế, giá… để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn”, bà Dung nói.

Cũng theo bà Dung, ở thị trường Thái Lan sản phẩm gọi là condotel bắt buộc giao lại cho chủ đầu tư quản lý còn ở Việt Nam nhiều chủ đầu tư cho phép nhà đầu tư giữ lại tự kinh doanh. Đối với thị trường Việt Nam, điều này hơi lẫn lộn nhưng có lẽ phải tìm thêm một tên cho sản phẩm không bắt buộc ký gửi cho chủ đầu tư.

“Condotel ở nước ngoài không bao giờ có sổ, nó luôn luôn là hợp đồng nên tại Việt Nam có lẽ chúng ta cần khung pháp lý cho các trường hợp khác nhau”, bà Dung nêu ý kiến.

Còn ông Nguyễn Hoàng, Trưởng phòng phân tích thị trường DKRA Việt Nam thì cho biết, thực tế là hiện nay, vấn đề pháp lý với BĐS có thời hạn rất phức tạp.

“Có dự án chúng tôi đến nơi, dù nói rằng condotel, nhưng người dân vẫn đăng ký hộ khẩu, nhưng họ không cho thuê, ví dụ như vậy. Hiện nay có người đặt câu hỏi có sổ đỏ sổ hồng hay không, condotel là loại hình mới phát triển vài năm nay nên đa số là không có. Gần đây đã đồn đoán nhiều về việc có sổ hồng cho dự án này, tuy nhiên thời hạn sở hữu được để trống”, ông Hoàng nói.

Ở một góc độ khác, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản TP.HCM đưa ra vấn đề, chúng ta nói đến chuyện pháp lý của condotel là 50 năm nhưng nhà đầu tư condotel sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ 50 năm hay chỉ ký hợp đồng với chủ đầu tư 50 năm?

“Hiện tại, mỗi địa phương đang vận dụng khác nhau. Điều này ảnh hưởng nhiều đến thị trường, tôi đề nghị cần làm rõ việc Nhà nước cấp sổ 50 năm cho người mua condotel để bảo hộ quyền tài sản của người dân thay vì được bảo hộ của chủ đầu tư”, ông Hoàng đề xuất.