“Nút thắt” 1 triệu nhà ở cho công nhân: Cơ chế nào để gỡ?

Tạo quỹ đất và đơn giản thủ tục hành chính

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group - cho biết: Hiện rất nhiều DN muốn tham gia cùng TP để xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng vấn đề quan trọng là phải có quỹ đất, đồng thời có bước đột phá về thủ tục hành chính. Điều này cần sự hỗ trợ rất lớn của chính quyền TP.

"Phải biết rằng chi phí quỹ đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong việc cấu thành giá bán của một sản phẩm bất động sản. Do vậy, nếu muốn có giá thành hợp lý nhất dành cho khách hàng có thu nhập trung bình thì bắt buộc chúng ta phải có quỹ đất phù hợp với giá cả phù hợp để có thể cấu thành nên giá bán hợp lý" – ông Phúc nói.

Để có quỹ đất làm nhà ở xã hội, theo ông Ngô Quang Phúc, TP cần rà soát và thu hồi quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội từ các dự án thương mại; các quỹ đất công từ nhà, xưởng của những đơn vị phải di chuyển ra khỏi nội thành. Đặc biệt, TP cần quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhất là những khu vực gần các KCN-KCX và những quận đang phát triển có nhiều công nhân và lao động nhập cư.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - CEO Đại Phúc Land (thuộc Vạn Phúc Group) - cho hay: Hiện nay, chi phí đầu vào tăng cao do đất đai, vật liệu xây dựng tăng giá, thủ tục lại rườm rà, kéo dài nên hiệu quả đầu tư không có. Bây giờ TP muốn đẩy mạnh thì phải có cơ chế riêng, thậm chí là cơ chế đặc thù cho phân khúc này, vừa liên quan đến quỹ đất, vừa liên quan đến thủ tục pháp lý…

"Thậm chí, nhà nước phải đứng ra có quỹ ngân sách riêng để làm mới hiệu quả được, còn nếu không sẽ không khả thi" - bà Hương nhấn mạnh.

Phó Giám đốc một DN bất động sản lớn ở TP.HCM thậm chí chỉ ra những bất cập hiện nay khiến DN tìm mọi cách "trả tiền" để khỏi phải làm nhà ở xã hội.

"Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha bắt buộc phải bố trí 20% diện tích dự án làm nhà ở xã hội. Thế nhưng những năm qua, hơn 50% nhà đầu tư lựa chọn giải pháp nộp tiền vào ngân sách thay vì phát triển nhà ở xã hội theo quy định pháp luật. Vì sao vậy? Đơn giản thôi, các DN chả bao giờ hứng thú với việc dùng 1 phần diện tích trong dự án bất động sản trung cấp, cao cấp của họ để xây mấy block nhà ở xã hội. Làm "vừa túi tiền" thì không mỹ quan, phá hỏng cả kiến trúc quy hoạch, còn là đúng quy hoạch thì lỗ…", vị này nói.

Vì vậy, ông hiến kế, cách tốt nhất là thương mại hóa thành tiền các khu đất nhà ở xã hội ở các khu vực đất có giá cao bằng cách bán cho DN. Đồng thời đầu tư dự án nhà ở xã hội ở vị trí phù hợp hơn về quy hoạch cho loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, việc này phải triển khai đồng bộ với nhau để tránh tình trạng nhà ở xã hội bị bỏ quên.

Ngoài ra, TP.HCM có đất nông nghiệp còn rất lớn nhưng chỉ tạo ra 0,8% GDP. Vì vậy, nên chăng chuyển đổi một phần nhỏ đất nông nghiệp ở các quận, huyện ngoại thành để xây nhà ở xã hội.

Thêm nhiều hướng mở…

Ngoài các giải pháp nêu trên, theo ý kiến từ các chuyên gia kinh tế - luật sư, cần sớm triển khai các điều luật ràng buộc các DN thực hiện vai trò và trách nhiệm của mình.

Chẳng hạn, Nghị định 82/2018/NĐ-CP ban hành tháng 5/2018, xác định loại hình KCN - đô thị - dịch vụ bao gồm các khu chức năng, trong đó KCN là khu chức năng chính. Khu đô thị - dịch vụ sẽ cung cấp các tiện ích xã hội như nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D)… và một số hạng mục cần thiết khác để KCN phát triển đồng bộ.

Với nghị định này, diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 tổng diện tích KCN, sẽ mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng đúng quy định luật pháp. Mô hình KCN mới này nếu được triển khai đồng bộ, có thể là lời giải bài toán lưu trú cho công nhân không chỉ ở TP.HCM mà trên cả nước.

Tuy nhiên, sau 3 năm Nghị định 82 được ban hành, đến nay vẫn chưa có KCN nào được cấp phép cho chuyển đổi sang mô hình mới này. Nguyên nhân chính do chưa có quy định hướng dẫn cụ thể hóa từ Nghị định.

Một vấn đề khác, theo LS Lê Bá Thường (thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM), ngay từ khi Luật Đầu tư nước ngoài ban hành 1987 đến nay, sau nhiều lần sửa đổi, không hề có điều nào quy định các DN phải xây nhà lưu trú cho công nhân.

"Ở nước ngoài, một chủ DN được quy định bắt buộc phải lo cho chỗ ở cho công nhân, hoặc là làm nhà lưu trú có thời hạn (theo hợp đồng) cho công nhân. Hoặc nếu không xây được nhà, trong lương tháng người công nhân nhận được, phải có phần tiền lưu trú cho công nhân. Nhưng phần lớn ở Việt Nam chỉ trả tiền cho công nhân trong thời gian đứng máy, vì vậy đây cũng là phương án mà Việt Nam nên học tập để đưa vào luật định" - LS Thường đề nghị.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành - cho hay, với DN sử dụng lao động ít, công nhân có thể thuê nhà, với doanh nghiệp lớn sử dụng vài hoặc vài chục ngàn công nhân thì DN nên có trách nhiệm xây nhà lưu trú cho công nhân.

"Nhà nước cần có chính sách rõ ràng, tất cả chi phí xây nhà cho công nhân cần được đưa vào chi phí sản xuất hợp lệ, như vậy sẽ khuyến khích DN xây nhà lưu trú cho công nhân. Đồng thời, cần khuyến khích DN được vay lãi suất ưu đãi để họ xây" - ông Nghĩa cho biết.