Phân khúc nào đang chiếm lĩnh thị trường bất động sản TP.HCM?

Nguồn cung mới bất động sản tiếp tục khan hiếm

Thị trường bất động sản TP.HCM đã dần bước ra khỏi vùng đáy và đang có dấu hiệu chuyển mình. Theo báo cáo sơ bộ về thị trường bất động sản thành phố trong 11 tháng đầu năm 2024 và đề xuất một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường đã tăng trưởng dương trở lại.

HoREA cho biết 11 tháng của năm 2024, thị trường bất động sản tại TP.HCM ghi nhận kết quả tăng trưởng dương (khoảng 9%), doanh thu trong lĩnh vực bất động sản của 11 tháng ước đạt 250.000 tỷ đồng.

Về tốc độ tăng trưởng, cả năm 2023, thị trường bất động sản bị âm 6,38%, đến quý 1/2024 còn âm 0,5% (so với quý 1/2023) thì 6 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận mức tăng trưởng dương trở lại với tỷ lệ 2,94%. Ước tính 11 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản có thể tăng trưởng dương khoảng 9%.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cũng dần vượt qua khó khăn nhờ sự nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm, đặc biệt là sự hỗ trợ kịp thời của các cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cũng lưu ý tốc độ tăng trưởng có dấu hiệu tích cực nhưng nguồn cung thị trường vẫn chưa được cải thiện do những khó khăn, vướng mắc đến từ quỹ đất, pháp lý…

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng qua, thành phố có 12 dự án nhà ở được "chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư", trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội. Theo tính toán thì các dự án trên chỉ bằng 1/5 số dự án được chấp thuận trước thời điểm diễn ra dịch Covid-19.

Trong 11 tháng của năm 2024, thành phố không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội nào được giao đất, cho thuê đất; chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án nhà ở thương mại và không có dự án nhà ở xã hội được cấp giấy phép xây dựng. Trong đó, không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng 11 tháng qua.

TP.HCM hiện có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ, chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hằng năm trước đây. Trong đó, có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường (giảm 75% số lượng dự án) với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà, đều thuộc phân khúc nhà ở cao cấp. Tổng giá trị cần huy động vốn của 1.611 căn nhà là 15.142 tỷ đồng, bình quân giá nhà rất cao, lên đến 9,39 tỷ đồng/căn.

Giá bất động sản tại TP.HCM tiếp tục leo thang

Các chuyên gia của HoREA đã chỉ ra thực trạng nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá nhà tại TP.HCM liên tục tăng phi mã, gần như tuyệt chủng nhà giá rẻ, nhà ở giá vừa túi tiền.

Cụ thể, theo báo cáo của HoREA, giá nhà bình quân của 1.611 căn nhà thuộc 4 dự án nhà ở cao cấp đưa ra thị trường trong 11 tháng năm 2024 đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Điều đáng nói  đây mới chỉ là "giá nhà sơ cấp" do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán thực tế trên thị trường sẽ còn cao hơn.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh đây là lần đầu tiên, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM. Tại thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản thành phố không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền.

Vị chuyên gia cho rằng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật cung - cầu với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023 và theo Bộ Xây dựng nhận định, với Bảng giá đất điều chỉnh năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết căn hộ vẫn là phân khúc tiềm năng nhất bởi đáp ứng nhu cầu ở thực và nhà đầu tư. Giá bán căn hộ trong tương lai sẽ tiếp tục đà tăng, khó lòng sụt giảm vì nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế do các yếu tố pháp lý, nguồn vốn…

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ tại TP.HCM hạn chế, tuy nhiên sẽ cải thiện trong các quý tới. Luật sửa đổi, quy hoạch cập nhật và các dự án hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng là lực đẩy hỗ trợ thị trường.

Cụ thể, thị trường căn hộ đang hưởng lợi từ yếu tố hạ tầng. Trong 6 tháng cuối năm 2024, một số dự án cơ sở hạ tầng tại TP.HCM chuẩn bị khánh thành đi vào hoạt động. Ngoài ra, các dự án trọng điểm như đường Vành Đai 3, tuyến Metro số 1 và nút giao thông An Phú đang được đẩy nhanh tiến độ, kỳ vọng sẽ thúc đẩy kết nối giao thông cho TP.HCM.