TP.HCM: Bất chấp dịch Covid-19, giá nhà tăng 'chóng mặt' khi có TP.Thủ Đức

Giá nhà tăng bất chấp dịch Covid-19 dù nhu cầu yếu

Kết thúc năm 2020 với câu chuyện buồn do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, trong đó sự ảm đảm bao trùm lên cả thị trường bất động sản (BĐS) trong nước.

Tuy nhiên, có một nghịch lý của thị trường căn hộ, nhà ở tại TP.HCM trong năm qua là dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 nhưng giá nhà phân khúc này vẫn tăng, trong khi đó sức cầu lại yếu.

Nhiều chuyên gia đánh giá, từ cuối 2019 đà suy giảm đã thể hiện rõ, nhiều người cho rằng bong bóng bắt đầu xì hơi hoặc một chu kỳ trầm lắng đóng băng mới của thị trường BĐS sẽ lặp lại như 2011 – 2012. Thế nhưng, với thị trường năm 2020 không thấy chu kỳ nào giống chu kỳ nào.

Thị trường BĐS năm 2020 nguồn cung mới giảm, sức mua bị ảnh hưởng từ suy giảm kinh tế/thu nhập, thị trường thứ cấp kém sôi động, nhưng giá vẫn tăng. Nhận định của các chuyên gia, đây là một nghịch lý.

Báo cáo thị trường BĐS của DKRA Vietnam chỉ ra rằng, sau đợt Covid-19 lần 2, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10-15% so với đầu năm 2020, sức tiêu thụ đạt gần 80% rổ hàng.

Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ, mức giảm dao động trung bình 2-3% so với quý trước và giao dịch diễn ra trầm lắng.

Điều dễ nhận thấy là giá căn hộ tăng ở hầu hết các phân khúc, khu vực trên thị trường, từ hạng sang, cao cấp đến trung cấp, bình dân; từ khu Đông đến khu Nam, khu Tây thành phố.

Số liệu thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM quý 3/2020 đạt 12.530 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ chung cư), giao dịch 9.408/12.530 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ tương đương 75,1%. Trong đó, giá bán căn hộ luôn ở mức tăng cao từ 15-20% đã tạo nên góc nhìn khác cho thị trường BĐS trong bối cảnh dịch bệnh.

Còn theo DKRA Vietnam, ở phân khúc căn hộ TP.HCM phục hồi tích cực dù trong bối cảnh dịch bệnh. Cụ thể, quý 3/2020 thị trường căn hộ trong quý có 15 dự án mở bán, bao gồm 3 dự án mới và 12 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 6,374 căn, gấp 2.6 lần so với quý 2, nhưng chỉ bằng 46% cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 79,8% (5,088 căn), gấp 2,9 lần so với quý 2, bằng 38,2% so với cùng kỳ năm trước.

Căn hộ hạng A trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường khi chiếm đến 87,2% cơ cấu nguồn cung mới trong quý. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Giá bán sơ cấp tại một số khu vực trong quý 3 ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình từ 10 - 15% so với thời điểm đầu năm 2020.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, trong năm 2020, mặc dù bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, kinh tế sụt giảm, thu nhập thấp nhưng giá BĐS vẫn tăng do nguồn cung giảm mạnh và ngay từ giữa năm 2020 đã xuất hiện chủ trương thành lập thành phố Thủ Đức, kéo theo sự phát triển về hạ tầng, giao thông, thêm nhiều chính sách cho thành phố mới, từ đó nhiều người coi đây là cơ hội để tăng giá nhà đất. Dễ thấy, hạ tầng, chính sách đi đến đâu thì giá BĐS tăng đến đó.

CBRE Việt Nam ghi nhận, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 3/2020 ở mức 1.966 USD/m2, tăng 1% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý vì nguồn cung trong quý 3 chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán tại các phân khúc phần lớn giữ ổn định so với quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 3-5% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE Việt Nam, giá bán trung bình toàn thị trường BĐS trong cả năm 2020 tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp dự kiến có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Có TP. Thủ Đức, giá BĐS khu Đông cao "ngất ngưỡng"

Theo thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tại thị trường TP.HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, có dự án trước đây khi chào hàng lần đầu vào năm 2019 để nghiên cứu thị trường họ xác định giá chỉ 20 triệu đồng/m2 nhưng năm 2020 đang bán giá từ 37- 40 triệu đồng/m2.

Còn theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông tăng đến 39% trong vòng 2 năm.

Các chuyên gia cho rằng, trong khoảng thời gian ngắn, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...

Cũng theo các chuyên gia, khi nói về tốc độ tăng giá căn hộ TP.HCM trong năm 2020 không thể không nhắc đến khu Đông. Nhất là khi thành phố Thủ Đức được thành lập và chính thức thông qua đã khiến giá bất động sản tại khu vực này tăng một cách "chóng mặt".

Trong số 3 quận được sát nhập để thành lập thành phố Thủ Đức thì căn hộ cao cấp ở quận 2 có mặt bằng giá cao nhất và cũng là khu vực có tốc độ tăng giá căn hộ cao nhất khoảng 15% mỗi năm, cao hơn mức 7-9% của toàn thành phố.

Ghi nhận cho thấy, căn hộ tại những dự án chung cư của những chủ đầu tư lớn có tên tuổi, có uy tín tại khu vực này đang có xu hướng tăng lên 40 - 80 triệu đồng/m2, nhất là đối với các dự án sắp hoàn thiện bàn giao nhà. Hiện nhà ở vị trí đẹp, nằm trong vùng lõi của trung tâm thành phố Thủ Đức tương lai giá còn tăng hơn rất nhiều so với thời điểm mở bán.