TP.HCM: Chuyên gia hiến kế "gỡ khó" đầu tư nhà ở xã hội

Xây dựng nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn

Trong báo cáo Bộ Xây dựng liên quan đến đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân", Sở Xây dựng TP.HCM cho biết thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hiện nay còn nhiều vướng mắc.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2021 – 2025, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM lũy kế dự kiến là 244.550 đối tượng, khả năng thành phố dự kiến phát triển 30.500 căn. Nhu cầu nhà lưu trú công nhân dự kiến đến tháng 12/2025 là 274.150 đối tượng (tương đương 68.538 phòng), khả năng thành phố dự kiến phát triển 4.500 phòng cho công nhân thuê.

Giai đoạn 2026 – 2030, nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố khoảng 239.100 đối tượng, khả năng thành phố dự kiến phát triển là 50.000 căn hộ; nhu cầu nhà lưu trú công nhân dự kiến là 285.150 đối tượng (tương đương 71.288 phòng), khả năng thành phố dự kiến phát triển 8.000 phòng cho công nhân thuê.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết hiện công tác quản lý phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ.

 Theo các quy định pháp luật hiện nay, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục mà dự án nhà ở thương mại không phải thực hiện, gồm: xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, sau đó thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất; thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội; xác nhận đối tượng. Như vậy, số lượng thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội nhiều hơn so với dự án nhà thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, chưa thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, những năm gần đây lại liên tục sụt giảm nguồn cung dự án. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA dẫn chứng, năm 2018, nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà, bằng 65,8% so với năm 2017; năm 2019, nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, bằng 53,6% so với năm 2017; năm 2020, nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, bằng 39,2% so với năm 2017; năm 2021, nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, bằng 33,6% so với năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44% so với 6 tháng đầu năm 2017.

Trong đó, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m² tại TP.HCM năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%).

Ông Châu nhận định việc thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Nhiều đề xuất để thu hút nhà đầu tư nhà ở xã hội

Theo DKRA Group, cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh, bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao; chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,...

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm nhà ở xã hội bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án nhà ở xã hội hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Song song đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài,… Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình nhà ở xã hội tại Việt Nam trong nhiều năm qua.

Để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội.

Bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển. Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.