Bỏ khung giá đất: Ngăn chặn thất thu thuế qua mua bán đất

Bỏ khung giá đất, đối tượng đầu cơ đất hết đường trốn thuế

Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Điều này tạo cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...

Nhiều lỗ hổng đã được chỉ ra trong quy định pháp luật về thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, theo Nghị định 12/2015, Thông tư 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá khai trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức trong bảng giá đất thì tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá tại hợp đồng.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng giá trên bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Nhiều năm qua, cơ quan thuế biết rõ thực trạng khai hai giá của người dân nhưng do quy định như trên nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất là được.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường.

Hay nói cách khác, nếu giá đất trong khung chiếm 30% giá đất thị trường, nhân đôi thì cũng chỉ chiếm 60%, trong khi đó ai cũng biết giá đất thị trường là bao nhiêu, ai cũng hiểu độ chênh lệch là bao nhiêu. Đây là nguyên nhân dẫn đến thất thoát từ khung giá đất thấp.

"Một hệ lụy nữa là nếu bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường thì chắc chắn người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá nhà nước để trốn thuế. Thực tế họ giao dịch bằng giá thị trường nhưng trên hợp đồng lại ghi mức giá trong khung. Khi hợp đồng vô hiệu, đáng lẽ người bán nhận được rất nhiều thì bây giờ chỉ nhận được giá theo hợp đồng", GS.TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc thu thuế từ bất động sản cũng được tính dựa trên khung giá đất. Vì vậy, khi tính giá đất dựa theo khung giá đất chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng một phần ba so với giá thị trường. Như vậy, khi thu thuế sẽ bị thất thoát. Đó là chưa kể, một số đối tượng lợi dụng khung giá đất để lách luật, trốn thuế. Khi bỏ khung giá đất, hành vi này cũng sẽ bị triệt tiêu.

Bỏ khung giá đất giúp nâng cao hiệu quả khi đền bù giải phóng mặt bằng

Trên thực tế, giá nhà đất được bán trên thị trường rất cao so với giá khung mà nhà nước đưa ra. Điều này sẽ gây không ít khó khăn cho người dân có đất nằm trong quy hoạch. Người dân bị thu hồi nhà đất và được áp giá bồi thường theo khung quy định. Thế nhưng số tiền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất không đủ để ra ngoài mua lại căn nhà ở khác vì giá thực tế luôn ở mức "trên trời".

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng hiện nay nhiều nhà tập thể đã xây dựng được 60 - 70 năm và đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều tòa nhà được xác định không thể sửa chữa, cải tạo nhưng người dân vẫn không chịu di dời vì giá đền bù thấp so với thị trường.

"Vì vậy, việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật, và giá trị ảo", ông Thịnh nói.

Một số chuyên gia cũng nhận định việc bỏ khung giá đất theo Nghị quyết 18 là hoàn toàn hợp lý. Nhất là nghị quyết đã bỏ khung giá đất nhưng Trung ương vẫn quản lý việc thành lập bảng giá đất tại các địa phương thông qua giám sát.