Các kịch bản cho thị trường bất động sản TP.HCM cuối năm 2024

Sắp thông qua nhiều quy định tác động quan trọng đến thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng về việc thúc đẩy thị trường bất động sản sớm phục hồi nếu Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội cho phép áp dụng sớm từ ngày 01/07/2024.

Theo đó, HoREA cho biết, kỳ họp thứ 7 của Quốc hội (tháng 5-6) dự kiến sẽ xem xét đề xuất của Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 1/7/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Bên cạnh đó, dự kiến xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm: "Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở" và "Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C". Cả hai nghị quyết này cần thiết để bảo đảm đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 01/07/2024.

Hiệp hội nhận thấy, tình hình thị trường bất động sản TP.HCM (tiêu biểu cho thị trường bất động sản cả nước) trong giai đoạn 2017-2023 và quý 1/2024 diễn biến khá phức tạp, từ chỗ rơi xuống vùng đáy đến lúc vượt qua khó khăn và dần phục hồi.

Khoảng thời gian từ 2020-2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản do tác động của đại dịch Covid-19 và các "xung đột lợi ích" giữa các nước lớn, "xung đột địa chính trị" ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta. Giai đoạn này cho thấy "vùng đáy" khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý 1/2023 bởi lẽ đến hết quý 1/2023. 

Thị trường bất động sản rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất 16,2%, nhưng kể từ quý 2/2023 thì mức độ khó khăn giảm dần và từng bước phục hồi thể hiện đến hết 6 tháng, thị trường bất động sản còn tăng trưởng âm 11,5%, đến hết 9 tháng còn tăng trưởng âm 8,7% và kết thúc năm 2023 thì chỉ còn tăng trưởng âm 6,38%. Vì thế, hoàn toàn có thể nhận định là thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Hiệp hội dự báo thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do độ trễ của chính sách và do độ trễ của quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện có tính đặc thù của các dự án bất động sản.

Các trường hợp có thể xảy ra với thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết một số trường hợp có thể xảy ra tác động đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024.

Trường hợp 1, nếu được "tiếp sức" bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 01/07/2024 và xem xét thông qua 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội, đồng thời với việc Chính phủ, các bộ, ngành ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan thì sẽ xử lý được hầu hết các "vướng mắc về điều kiện pháp lý" của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM.

Hiện nay, "vướng mắc về điều kiện pháp lý" đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư cùng người dân mong chờ có những tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Trường hợp 2, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 01/07/2024 thì sẽ có tác động làm chậm tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản, thời gian chậm thêm khoảng 6 tháng. Đồng thời, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo "Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở" thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Ước tính, khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng thuộc loại "đất khác không phải là đất ở"; hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, nhưng chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên "đất của chính mình" lại không được công nhận.

Từ đó, dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng "lệch pha" sản phẩm nhà ở, "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền. Tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao.

HoREA đưa ra ví dụ, TP.HCM có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" (chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn) nên không được công nhận chủ đầu tư, điển hình là trường hợp công ty bất động sản V. đã mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại ngân hàng thương mại Q. là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Tân có diện tích hơn 6ha thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhưng, công ty V. thì không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp quy hoạch (mới) đã được phê duyệt, nhưng công ty V. lại cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do công ty V. đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" theo hiện trạng sử dụng đất.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản nhận thức rõ trách nhiệm đối với tình hình diễn biến, biến động của thị trường bất động sản trong thời gian qua, nhất là trong việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật và những mặt yếu kém trong công tác quản lý, điều hành doanh nghiệp. Doanh nghiệp tập trung quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh, huy động, sử dụng vốn, để rút ra những bài học kinh nghiệm.