Chuyên gia cảnh báo rủi ro "lướt sóng" bất động sản năm 2022

Giá giao dịch bất động sản tăng 3,1%

Thị trường bất động sản năm 2021 chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch Covid-19. Trong đó, thực trạng nguồn cung mất cân đối và giảm do tác động của các biện pháp giãn cách xã hội đã khiến giá bất động sản liên tục tăng cao.

Theo Bộ Xây dựng, giá trị tăng thêm của ngành xây dựng năm 2021 dự kiến tăng 0,2 - 0,5% so với cùng kỳ năm 2020. Chỉ số giá xây dựng tăng 4,34%. Diện tích nhà ở bình quân cả nước ước đạt 25 m2/người. Tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc năm 2021 ước đạt 40,5%...

Đáng chú ý, chỉ số giá giao dịch các loại bất động sản gồm căn hộ chung cư để bán, nhà ở riêng lẻ và đất nền cho xây dựng nhà ở tại các dự án đã tăng khoảng 3,1% so với năm 2020.

Giá giao dịch nhà trên thị trường thứ cấp tăng bình quân từ 2 - 5% so với năm ngoái. Trong đó, giá chung cư tăng bình quân từ 2 - 4%, giá nhà riêng lẻ tăng từ 3 - 5%. Lượng giao dịch và nguồn cung bất động sản năm 2021 chỉ đạt khoảng 84% so với năm 2020.

Dù thị trường bất động sản đón nhận nhiều mặt tích cực trong bối cảnh dịch Covid-19, nhưng theo ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng, sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro. Tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định.

Đáng chú ý tại một số địa phương đã xảy ra các vụ việc, hiện tượng như: Doanh nghiệp triển khai việc kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý; chuyển nhượng đất đai, kinh doanh bất động sản trái quy định; thực hiện các dự án phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý...

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, những vấn đề nêu trên gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, có trường hợp cao bất thường có thể tạo tác động tiêu cực đối với thị trường nhà ở, bất động sản.

Cẩn trọng rủi ro trong đón "sóng" bất động sản

Nhận định về các đợt "sóng" tăng giá bất động sản thời gian qua, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, đối với thị trường bất động sản Việt Nam, sau những đợt khủng hoảng về tài chính, kinh tế, dịch bệnh thì dường như sức nén về đầu tư sẽ được bung ra rất nhiều.

Theo chuyên gia này, hiện tại dịch bệnh và các khu vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ rất khó khăn, do vậy dòng tiền sẽ chảy vào khu vực chứng khoán. Trong khi đó, khu vực chứng khoán và bất động sản được xem là bình thông nhau. Tuy nhiên không phải ai cũng đầu tư chứng khoán được, và vì thế lúc đó bất động sản là cơ hội.

TS. Khương cho rằng, trong năm 2022 - 2023, đối với những khó khăn trong việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế còn khó khăn thì nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn còn. Do vậy, đầu tư chứng khoán và bất động sản nhà ở sẽ là chiều hướng của sóng đi lên trong 2022 - 2023.

Tuy nhiên, TS. Khương cũng chỉ ra những rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý trong giai đoạn này. Cụ thể, nếu nền kinh tế gặp khó khăn và dịch bệnh tiếp tục gây ra những hạn chế về giãn cách xã hội (nếu có) cũng như vấn đề khác liên quan đến nền kinh tế, thì tính thanh khoản của tài sản là rủi ro lớn nhất. Riêng về thị trường bất động sản nhà ở thì khó có thể giảm, bởi vì nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất thiếu ở nhiều phân khúc khác nhau, đặc biệt là phân khúc giá trị vừa phải và trung cấp.

Đối với người dân, với khoảng tầm 1 - 3 tỷ đồng để mua một sản phẩm nhà ở tại TP.HCM cũng là một câu chuyện lớn. Như vậy, nếu rủi ro có xảy ra, tính thanh khoản của sản phẩm sẽ đáng lo hơn là rớt giá vì những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Để tận dụng những lợi thế của thị trường, cũng như tránh những rủi ro không đáng có, TS. Khương đã đưa ra một số lời khuyên cho các nhà đầu tư có nhu cầu muốn đầu tư vào bất động sản trong thời gian tới. Nhà đầu tư mua bất động sản để ở cần cân nhắc để mua.

Nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư cần cân nhắc lại phương án kinh doanh và giảm kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước. Do vậy, nhà đầu tư cần phải cẩn thận, kết hợp với giảm sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc lướt sóng của nhà đầu tư sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi.

Cũng lưu ý về nhiều rủi ro trong đầu tư, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho rằng, nhà đầu tư cũng phải xác định được mình thuộc nhóm nhà đầu tư nào. Đối với tiêu chí đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng.

Ông Lực khuyên nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng - an ninh - cảnh quan, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh thì môi trường sống và cảnh quan cũng rất quan trọng. Đặc biệt, một yếu tố nữa là chủ đầu tư, những chủ đầu tư đứng đắn, làm ăn nghiêm túc sẽ đỡ rủi ro hơn rất nhiều.

Cùng với đó, thanh khoản bất động sản cũng rất quan trọng và cuối cùng là đòn bẩy tài chính. Đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng là khoản đầu tư trung và dài hạn, đầu tư lướt sóng sẽ rủi ro trong năm 2022.