Dự thảo Luật Đất đai: Định giá đất tiệm cận giá thị trường thế nào khi "cò đất" thổi giá?

Tình trạng đầu cơ, thổi giá đất gây khó khăn xác định giá đất thị trường

Thời gian qua, tình trạng đầu cơ, thổi giá đất vẫn còn xảy ra tại nhiều địa phương bởi một số "cò đất" lợi dụng việc quy hoạch các dự án hạ tầng, giao thông và tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở khiến giá đất nhiều nơi tăng "đột biến". Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến việc xác định giá đất thị trường theo thực tế rất khó khăn.

Đơn cử, tại một số huyện ngoại thành của Hà Nội, thời gian qua nhiều khu vực bị "thổi giá" đất khi "cò đất" lợi dụng thông tin xây dựng dự án đường Vành đai 4, khiến giá đất những huyện có dự án đi qua tăng đột biến, nhiều nhà đầu tư tranh thủ đầu cơ để kiếm lời. Ví dụ như có thời điểm tại huyện Hoài Đức như gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá đất có lúc lên đến hơn 100 triệu/m2. Tại khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện Đan Phượng có giá trên 60 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giá các mảnh đất gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng còn lên đến gần 150 triệu đồng/m2.

Trong đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Lãnh đạo nhiều địa phương chia sẻ việc điều tra, khảo sát giá đất thị trường theo thực tế phục vụ công tác xác định giá đất gặp nhiều khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng). Việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong một số trường hợp còn phức tạp do thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đáp ứng nhu cầu.

Bên cạnh đó, thực tế việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, thậm chí một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng.

Tránh nhầm lẫn giá đất thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định về khung giá đất sẽ được bỏ, thay thế vào đó là bảng giá đất sát với thị trường hơn. Việc bỏ khung giá đất là điểm đổi mới căn bản nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường. Nhưng để định giá đất sát với giá thị trường cần phải có các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp.

Theo anh Hải Nam, môi giới bất động sản chia sẻ bỏ khung giá đất và tính theo giá thị trường thì mới là thị trường. Thế nhưng phải quy định rõ giá đất thị trường tính theo giá giao dịch thực tế chứ nêu chung chung thì rất khó cho các địa phương xác định.

"Nếu tính giá thị trường thì phải kiểm soát tốt thị trường, để thị trường phản ánh đúng giá đất thực tế. Các giao dịch mua bán đất đai cần phải được ghi nhận minh bạch. Do đó, dự thảo Luật Đất đai cần thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản với quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch nhằm minh bạch giá đất trong mua bán thực tế", anh Nam chia sẻ.

Liên quan tới việc xác định giá đất theo nguyên tắc giá đất thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định rõ về giá đất trên thị trường giữa người mua và người bán về vị trí đất; phương pháp định giá đất theo giá thị trường; đưa ra các chế tài ràng buộc trách nhiệm giữa các bên. Ngoài ra, cần có định nghĩa giải thích về khái niệm giá đất thị trường có quyền sử dụng đất làm căn cứ xây dựng, thực hiện các chính sách quản lý liên quan đến nội dung này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, khi sửa Luật Đất đai cần giải quyết thấu đáo quan điểm về giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh bởi lần giao dịch này khác với lần giao dịch khác, địa điểm này khác với địa điểm khác.

"Giá trị thị trường phải là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường. Các quốc gia chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết, Việt Nam cũng nên theo thông lệ này", GS Võ chia sẻ.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, định giá đất là khâu không đơn giản. Để định giá đất sát với giá đất thị trường, cần phải đáp ứng cơ sở pháp lý để làm rõ các quy định, tạo sự minh bạch để tạo niềm tin với người dân. Bên cạnh đó, cần tạo cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ công tác định giá có độ tin cậy cao. Đặc biệt, cần phải có đội ngũ cán bộ quản lý thường xuyên giám sát, thanh tra, kiểm tra để tránh những tiêu cực có thể xảy ra.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết quy trình định giá đất đòi hỏi một hệ thống giá đất chính xác, hiệu quả và sát với giá thị trường. Để làm được như vậy, cần công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

"Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Bên cạnh đó, để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3-5 năm trở lại", ông Troy nhận định.

Chỉ còn gần 1 tháng nữa sẽ hết thời hạn lấy ý kiến góp ý của nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Dân Việt rất mong nhận được những ý kiến tâm huyết của người dân, chuyên gia, nhà quy hoạch, nhà kinh tế để tổng hợp gửi đến cơ quan soạn thảo, thẩm tra, chỉnh lý tốt nhất dự án Luật Đất đai (sửa đổi).